È convenzione distinguere i fabbricati rurali in due sottoinsiemi; da un lato i fabbricati strumentali e dall’altro i fabbricati abitativi.
I requisiti che i fabbricati devono integrare per essere riconosciuti tali sono individuati nell’art. 9 del D.L. n. 557/1997.
È immediatamente intuibile l’importanza della corretta qualificazione degli immobili, atteso che il riconoscimento della “ruralità” porta con sé il conseguente trattamento tributario, tendenzialmente di maggior favore.
A tal fine gioverà ricordare che sino al 2020 i fabbricati rurali strumentali andavano esenti da ICI, prima, e da IMU, poi (1).
I fabbricati rurali abitativi
Per essere riconosciuti tali i fabbricati in questione devono contestualmente integrare requisiti di tipo soggettivo ed oggettivo.
In primo luogo è necessario che il soggetto che abita l’immobile sia in qualche modo “qualificato”. L’immobile potrà cioè essere abitato:
In aggiunta è necessario che il terreno cui il fabbricato in questione è asservito sia censito al catasto terreni con attribuzione di reddito agrario.
Il terreno in questione dovrà poi avere una superficie minima di 10.000 mq, che potrà scendere a 3.000 mq qualora lo stesso sia interessato da coltivazioni specializzate in serra o funghicoltura o altre colture intensive ovvero sia ubicato in comune montano.
L’ultimo requisito da integrarsi è di tipo reddituale. È cioè necessario che il soggetto che conduce il fondo ricavi dall’attività agricola più della metà del reddito complessivo (2), percentuale che si dimezza (e quindi scende a ¼) nell’ipotesi in cui il terreno sia ubicato in Comune montano.
I fabbricati rurali strumentali
Più semplice risulta invece l’integrazione della qualifica di rurale strumentale.
La norma di legge prevede infatti che ricadono in questa fattispecie gli immobili strumentali all’attività agricola come definita dall’art. 2135 c.c, ovvero la coltivazione del fondo, la selvicoltura, l’allevamento di animali e le attività connesse.
Quindi, sono strumentali i fabbricati utilizzati per:
La comprorietà e l'uso congiunto dell'unità immobiliare
La norma disciplina poi una fattispecie peculiare.
Il comma 5 dell’art. 9 precisa infatti che “Nel caso in cui l'unità immobiliare sia utilizzata congiuntamente da più proprietari o titolari di altri diritti reali, da più affittuari, ovvero da più soggetti che conducono il fondo sulla base di un titolo idoneo, i requisiti devono sussistere in capo ad almeno uno di tali soggetti”.
Nonostante la lettera della norma risulti piuttosto chiara, nel corso degli anni frequentemente gli enti impositori hanno negato la “ruralità” ai fabbricati e il conseguente trattamento fiscale in ragione della circostanza per cui il singolo potenziale soggetto passivo non presentava tutti i requisiti richiesti dalla norma di legge.
Sulla questione è dovuta intervenire più volte la Corte di Cassazione oltre che l’Amministrazione finanziaria con la risoluzione n. 4/2023.
L’ordinanza della Corte di Cassazione n. 1919/2025
Da ultimo, la Corte di Cassazione è intervenuta sull’argomento con l’ordinanza n. 1919/2025.
Il caso di specie all'esame della Corte
Nel caso di specie, una contribuente, proprietaria per la quota di 1/3 di alcuni terreni e di un fabbricato, impugnava l’avviso di accertamento IMU per l’anno 2013 relativo al fabbricato, rivendicando l’esenzione dall’imposta in ragione del carattere rurale dell’immobile.
Sia il Giudice di prime cure sia il Giudice dell’appello respingevano le istanze della contribuente.
Le Corti di merito, infatti, riconoscevano che l’immobile avesse astrattamente i requisiti della ruralità, in quanto adibito all’esercizio dell’attività agricola da parte di una società agricola comproprietaria dello stesso, ma escludevano che la ricorrente potesse beneficiare del trattamento fiscale di favore previsto per i fabbricati rurali, dal momento che era priva della qualifica di coltivatrice diretta ovvero di imprenditrice agricola professionale, diversamente dalla società agricola comproprietaria.
Dal canto suo, la contribuente lamentava che la qualità e la destinazione agricola di un immobile, posseduto e condotto da uno dei comproprietari in possesso dei requisiti soggettivi ed oggettivi di cui al D.L. n. 557/1993, si riverberano in favore degli altri comproprietari.
Il ragionamento dei giudici
La Corte prende le distanze dalle conclusioni delle Corti territoriali.
I Giudici di legittimità ricordano l’insegnamento delle Sezioni Unite di cui alla sentenza n. 18565/2009 per cui "il fabbricato che sia stato classificato "rurale", con attribuzione della relativa categoria, perché in possesso dei requisiti indicati dalla richiamata norma, sarà automaticamente escluso dall'area di imponibilità ai fini ICI": per le Sezioni Unite, infatti, deve riconoscersi il carattere oggettivo della qualifica di “ruralità”, che si riverbera in favore di ciascuno dei contitolari dei diritti dominicali (3).
La Corte prosegue ricordando che “costituisce, infatti, ius receptum il principio di diritto secondo cui in tema di agevolazione ai fini ICI, la qualità agricola di un terreno posseduto e condotto da uno dei comproprietari avente i requisiti soggettivi e oggettivi di cui agli artt. 2, lett b), e 9, comma 1, del D.Lgs. n. 504 del 1992, trova applicazione anche in favore degli altri comproprietari che non esercitano l'attività agricola, in quanto la destinazione agricola di un'area è incompatibile con la possibilità dello sfruttamento edilizio della stessa (Cass. 25/05/2017, n. 13261 e 30/06/2010, n. 15566; conf. Cass. 27/10/2017, n. 25596; 27/09/2017, n. 22486; 05/07/2011, n. 14824; 29/07/2011, n.16636)”.
Le conclusioni
La Corte di Cassazione accoglie quindi le richieste della contribuente alla luce del principio per cui la qualifica di ruralità di un fabbricato ha carattere oggettivo e pertanto di essa beneficiano tutti i comproprietari, siano o meno coltivatori diretti o imprenditori agricoli a titolo professionale.
(1) A decorrere dal 01.01.2020, in virtù dell’art. 1, c. 750, L. n.160/2019, i fabbricati rurali strumentali scontano l’IMU, con applicazione dell’aliquota dello 0,1%, passibile di riduzione da parte del Comune e sino al totale azzeramento. Si noti come dal 2014 al 2020, i fabbricati rurali scontassero però la TASI, con applicazione della medesima aliquota e possibilità di riduzione ed azzeramento oggi previste per l’IMU.
(2) Nei conteggi non vengono presi in considerazione i trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura.
(3) Nel caso all’esame delle Sezioni Unite la “ruralità” e quindi l’esenzione ICI veniva riconosciuta anche agli immobili delle cooperative che svolgono attività di manipolazione, trasformazione, conservazione, valorizzazione o commercializzazione dei prodotti agricoli conferiti dai soci.
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