Guida operativa all’Imposta Municipale Unica

Scade il prossimo 16 giugno 2025 il termine per il versamento della prima rata dell’IMU (Imposta Municipale Unica), a titolo di acconto. Il pagamento della seconda rata è invece previsto entro il 16 dicembre.

L’IMU è un tributo, introdotto a partire dall’anno 2012 sulla base dell’art. 13, D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, in sostituzione dell’imposta comunale sugli immobili (ICI), che si paga a livello comunale sul possesso dei beni immobiliari. Sono tenuti al versamento, dunque, i proprietari di immobili che possono però usufruire di varie agevolazioni ed eccezioni.

L'IMU si applica in tutti i comuni del territorio nazionale. È fatta salva l'autonomia impositiva prevista dai rispettivi statuti della regione Friuli-Venezia Giulia e delle province autonome di Trento e di Bolzano: per queste ultime continuano ad applicarsi l’Imposta immobiliare semplice (IMIS) e l’imposta municipale immobiliare (IMI).

Chi deve pagare l’IMU su immobili e terreni?

L’imposta riguarda fabbricati, terreni agricoli e aree fabbricabili. L’IMU è dovuta dai titolari di diritti di proprietà o altro diritto di godimento compresi usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie anche di prime case se di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9: per le altre categorie di abitazione principale l’imposta non è invece dovuta), seconde case, immobili commerciali (capannoni, negozi, alberghi, uffici), aree edificabili e terreni agricoli iscritti in catasto, a qualsiasi uso destinati, compreso quelli non coltivati. L’imposta è obbligatoria anche per i concessionari nel caso di concessione di aree demaniali e locatari per gli immobili concessi in locazione finanziaria (anche se ancora da costruire o in corso di costruzione).

Esenzioni

Sono esenti dal pagamento dell’imposta le seguenti fattispecie:

• Abitazioni principali: per abitazione principale si intende l’immobile “nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente” (art. 1, c. 741, lett. b), primo e secondo periodo, L. n. 160/2019). Ciò significa che mancando anche uno di questi due requisiti, dimora fisica o residenza anagrafica, l’immobile viene considerato come seconda casa e in quanto tale soggetto a IMU. Sono inoltre assoggettate al regime IMU dell’abitazione principale le pertinenze della stessa classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7. Sono invece esenti dal pagamento dell’imposta le abitazioni principali accatastate nelle categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7. A seguito della sentenza n. 209/2022 della Corte Costituzionale, la doppia esenzione si estende di fatto a tutte le coppie coniugate/unite civilmente che risiedano e dimorino in due abitazioni principali distinte. Rimane esente la casa coniugale assegnata al coniuge a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione del matrimonio.
• Unità collabenti: si tratta di immobili inagibili, inabitabili e di fatto non utilizzabili, pertanto non idonei a produrre reddito. A questa categoria appartengono anche le unità in corso di costruzione e di definizione.
• Terreni agricoli professionali: si tratta di aree fabbricabili o terreni agricoli utilizzati in maniera immutabile a scopo agro-silvo-pastorale, silvicoltura, funghicoltura e allevamento d’animali. I terreni devono essere però condotti da: coltivatori diretti, imprenditori agricolo-professionali e società agricole (che dedichino all’attività almeno il 50% del tempo-lavoro e che percepiscano il 50% dei redditi). La conduzione del fondo deve inoltre essere diretta dai coltivatori diretti o da soggetti con la qualità di socio della società agricola.
• Immobili con finalità sociali e d’interesse collettivo: si tratta degli immobili destinati esclusivamente a finalità sociali e d’interesse collettivo (edifici pubblici, enti non commerciali-ENC e religiosi) funzionali o strumentali all’esercizio d’attività d’interesse sociale. Tra questi: immobili di enti non commerciali destinati esclusivamente allo svolgimento di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, di ricerca scientifica, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive. In questi casi occorre verificare le condizioni di «possesso e utilizzo» previste dall’art. 1, c. 71, L. n. 213/2023, cioè l’effettivo utilizzo del fabbricato in maniera strumentale all’ente per le finalità non commerciali indicate nello statuto. Tra questi ci sono gli enti privati non commerciali quali: associazioni, fondazioni, comitati, ex IPAB privatizzate, organizzazioni non governative, associazioni sportive dilettantistiche, enti ecclesiastici civilmente riconosciuti, Onlus.
• Unico immobile posseduto e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia a ordinamento militare e civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e da quello appartenente alla carriera prefettizia.
• Una sola unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all'Anagrafe degli italiani residenti all'estero (AIRE), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia (non locata o data in comodato d'uso).

Coefficiente catastale IMU

L’IMU si calcola applicando alla base imponibile l’aliquota fissata per la particolare fattispecie (coefficiente). La base imponibile è costituita dal valore dell’immobile determinato nei modi previsti dalla legge.

Il coefficiente è uguale a:

• 160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10;
• 140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5;
• 80 per i fabbricati classificati nelle categorie catastali A/10 e D/5;
• 65 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D, a eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale D/5;
• 55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1.

Per le aree fabbricabili la base imponibile IMU è costituita dal valore venale in comune commercio, alla data del 1° gennaio dell'anno d'imposta, o a far data dall’adozione degli strumenti urbanistici. Per i terreni agricoli  è costituita dal reddito dominicale, che risulta iscritto al Catasto Terreni al 1° gennaio dell'anno d'imposizione, rivalutato del 25% e moltiplicato per 135.

Approvazione aliquote IMU anno 2025

Per aliquota IMU si intende la percentuale d’imposta applicata al tributo, stabilita ogni anno dal Comune. 

L’aliquota IMU base è pari all’8,6‰, quella massima è pari al 10,6‰, mentre l’aliquota IMU complessiva, che assorbe anche l’ex TASI, può arrivare fino all’11,4‰. 

A decorrere dall'anno di imposta 2025, per effetto dell’obbligo di adottare il Prospetto delle aliquote dell’IMU, in mancanza dell’elaborazione e della trasmissione dello stesso tramite procedura informatica (accedendo all'applicazione informatica, disponibile nel Portale del federalismo fiscale è possibile elaborare e trasmettere il Prospetto, che forma parte integrante della delibera), si applicano le aliquote di base di cui all’art. 1, cc. da 748 a 755, L. n. 160/2019. 

Successivamente alla compilazione, il Prospetto deve essere:

• approvato, da parte del Consiglio comunale, entro il termine previsto per l’adozione del bilancio di previsione dell’anno di riferimento, fissato al 31 dicembre dell’anno precedente (termine eventualmente differito con disposizione di legge o decreto del Ministro dell’interno);
• trasmesso al MEF, attraverso la medesima applicazione informatica disponibile nel Portale del federalismo fiscale.

La delibera approvativa del Prospetto non deve, pertanto, essere inviata al MEF ma ne devono essere soltanto riportati gli estremi nell’apposita schermata, in fase di trasmissione del Prospetto nell’applicazione informatica disponibile nel predetto portale.

Le aliquote stabilite dalla legge per ciascuna fattispecie e i relativi margini di manovrabilità da parte dei comuni sono riportate nella seguente tabella.

L’IMU si può pagare tramite modello F24, bollettino postale o sistema PagoPA. 

Indicazioni operative per gli enti locali

In merito all’inserimento nel Portale del federalismo fiscale, si precisa che:

• l’ente locale deve essere munito della relativa abilitazione al Portale e al servizio “Gestione IMU”;
• nell’ambito del servizio “Gestione IMU”, i regolamenti e la relativa delibera approvativa devono essere inseriti nella sezione “Gestione atti”, mentre l’elaborazione e la successiva trasmissione del Prospetto delle aliquote deve essere effettuata all’interno della sezione “Gestione prospetti”;
• il formato elettronico da utilizzare per l'invio telematico del testo dell’atto è stato definito con decreto del Ministro dell'economia e delle finanze, di concerto con il Ministro dell'interno, del 20 luglio 2021, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana n. 195 del 16 agosto 2021.

Come si calcola l’IMU 2025: la formula

Per il calcolo occorre innanzitutto essere in possesso della rendita catastale recuperabile attraverso una visura catastale o direttamente online.

La formula è: rivalutazione del 5% rendita catastale (rendita + 5%) > applicazione del coefficiente catastale (rendita rivalutata*coefficiente) > applicazione aliquota IMU.

Dunque, l’imposta si calcola rivalutando del 5% la rendita catastale e moltiplicando il risultato per il coefficiente catastale (riferito all’immobile, terreno o fabbricato). Si otterrà così la base imponibile a cui va applicata l’aliquota approvata nel Comune di ubicazione.

Per gli immobili inagibili o inabitabili l’IMU si calcola su una base imponibile ridotta del 50%. Il proprietario dell’abitazione residenziale locata con contratto a canone concordato può versare un’imposta ridotta al 75%. Se l’immobile è invece adibito a prima casa e appartiene alla categoria catastale “case di lusso” si applica la detrazione con valore base di 200 euro. 

--> Per saperne di più visualizza la registrazione del webinar "Il tariffario IMU e la simulazione" del Dottor Lucio Catania e del tecnico specializzato Halley Vincenzo Casalucci.

--> Se vuoi approfondire l'elaborazione e la trasmissione al MEF del Prospetto delle aliquote IMU consulta la news: Risposte a domande frequenti in ordine all’elaborazione e alla trasmissione al MEF da parte dei comuni del Prospetto delle aliquote IMU.