Approfondimento di Mario Petrulli

Approfondimento di Mario Petrulli                                                                              

UN PARCHEGGIO POSTO AD OLTRE UN CHILOMETRO DALL’ABITAZIONE NON PUÒ CONSIDERARSI PERTINENZIALE

Mario Petrulli

Come è noto, l’art. 9 della Legge n. 122/1989^[1] prevede che “i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell’uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici”.

In merito al concetto di pertinenzialità rilevate ai fini dell’applicazione della suindicata normativa, la giurisprudenza ha chiarito che:

• “la nozione edilizia di pertinenzialità ha connotati significativamente diversi da quelli civilistici, assumendo in essa rilievo decisivo non tanto il dato del legame materiale tra pertinenza ed immobile principale, quanto il dato giuridico, e cioé che la prima risulti priva di autonoma destinazione e di autonomo valore di mercato e che esaurisca la propria destinazione d'uso nel rapporto funzionale con l'edificio principale, così da non incidere sul carico urbanistico”[2];
• “la locuzione "aree pertinenziali esterne", riferita dall'art. 9 L. 24 marzo 1989 n. 122 alla possibilità di costruire parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti, non presuppone una relazione di pertinenzialità "materiale", evocante un rapporto di immediata contiguità fisica tra il fabbricato principale e l'area esterna asservita (sottostante, interna o esterna), ma fa piuttosto riferimento ad una nozione giuridica di pertinenzialità tra ciascun singolo posto auto ed una specifica unità immobiliare, nel senso di creare fra essi un nesso di inscindibilità in forza del quale di essi non possa più disporsi separatamente, potendo quindi anche non preesistere all'intervento ed essere creato solo in un momento successivo alla realizzazione del parcheggio”[3].
  La stessa giurisprudenza amministrativa ha però precisato che la nozione di pertinenzialità edilizia non può prescindere totalmente anche da una certa relazione di pertinenzialità materiale, considerato che “gli elementi che caratterizzano la pertinenza urbanistica sono, da un lato, l’esiguità quantitativa del manufatto, nel senso che il medesimo deve essere di entità tale da non alterare in modo rilevante l’assetto del territorio, e, dall’altro, l’esistenza di un collegamento funzionale tra il manufatto e l’edificio principale, con la conseguente incapacità per il primo di essere utilizzato separatamente ed autonomamente rispetto al secondo; pertanto, un’opera può definirsi accessoria nei riguardi di un’altra, da considerarsi principale, solo quando la prima sia parte integrante della seconda, in modo da non potersi le due cose separare senza che ne derivi l’alterazione dell’essenza e della funzione dell’insieme (cfr. Consiglio di Stato, Sez. VI, 4 gennaio 2016 n. 19; TAR Campania Napoli, Sez. IV, 14 settembre 2016 n. 4310)”[4].
  È stato, infatti, osservato che “secondo l’orientamento giurisprudenziale, a cui il Collegio ritiene di dover aderire, condizione essenziale per l’applicazione della normativa ex art. 9, c. 1 (cfr. in termini Cons. Stato da ultimo n. 2116/2016) è che, nel caso di parcheggi realizzati in «aree libere esterne», si tratti di parcheggi «pertinenziali», nel senso che devono essere al servizio di «singole unità immobiliari». In tal caso, si deve trattare di parcheggi fruibili solo da chi si trova in un determinato rapporto con tali unità immobiliari. Quest’ultimo presuppone una relazione di «pertinenzialità materiale» tale, cioè, da evocare un rapporto d’immediata contiguità fisica tra il fabbricato principale e l’area asservita (che sia sottostante, interna o esterna) escludendo dunque che l’area a parcheggio, come preteso dai ricorrenti, possa liberamente individuarsi sul territorio comunale”[5].
  Applicando tali principi, il TAR Campania, Napoli, sez. II, nella sent. 18 febbraio 2019, n. 908, negando il rilascio del permesso di costruire gratuito previsto dalla Legge Tognoli, ha affermato che non può considerarsi pertinenziale un garage sotterraneo da realizzare a circa 1.350 metri dall’abitazione di riferimento: secondo i giudici, infatti, “il concetto di pertinenzialità urbanistica, rilevante ai fini dell’applicazione della suindicata normativa nazionale e regionale, non può essere esteso al punto tale da escludere totalmente la necessità che il parcheggio sia situato comunque ad una distanza dall’unità principale tale da consentire in ogni caso l’instaurarsi di un effettivo e non solo teorico rapporto di servizio fra il parcheggio ed il bene principale; in altre parole, si vuole dire che un parcheggio posto a quasi un chilometro e mezzo dall’abitazione di cui dovrebbe costituire la pertinenza, non può ragionevolmente configurarsi come posto a servizio esclusivo di quell’unità immobiliare, e ciò a prescindere dalla rilevata presenza nella specie di un formale atto di obbligo, per la semplice ragione che lo stesso risulta posto ad una distanza tale da non potere essere percorsa comodamente a piedi da un cittadino medio”.
  24 febbraio 2019