Contratti di locazione

Nel caso di contratti di locazione la PA opera iure privatorum ossia in base alla disciplina di diritto privato e, specificamente, della legge 392/1978 per locazione di immobili ad uso commerciale.

Pertanto, in caso di trasformazione soggettiva della ditta conduttrice in società (sia che si tratti di trasformazione in senso stretto, sia che si tratti di conferimento in cambio di quote),  la normativa non prevede alcuna particolare comunicazione al locatore, ancorché sia opportuna a fini  di contabilità e di gestione, specie se si considera la natura pubblica del soggetto proprietario. In tal senso, l'articolo 2498 del Codice Civile prevede la continuità dei rapporti giuridici dell'ente trasformato, con la conseguenza che non è necessaria la sottoscrizione di un nuovo contratto. In siffatto caso, quindi, non si fa luogo ad alcuna voltura, se non ad una mera presa d’atto ai fini suddetti.

Dunque, nello stipulare i contratti disciplinati dal diritto civile, l’amministrazione, sia in qualità di locatrice che di conduttrice, pur perseguendo i fini propri dell’ente, si spoglia della veste autoritaria e risponde alla proprie obbligazioni (pagamento del canone / vincolatività degli obblighi / termini e durata delle prestazioni) esattamente come il privato suo contraente (cfr. Tar Lombardia – Brescia , sent. n.. 141 del 1 febbraio 2017; TAR Piemonte, sez. II, 18/12/2010, n. 4597, Cons. Stato, Sez. III, 20/01/2015, n. 154, Cassaz., sez. un., n. 26807 del 2009).

“La P.A. che procede alla locazione di immobili da adibire alla propria attività istituzionale (nella specie, una ASL per il reperimento di locali da adibire a distretto sanitario territoriale) agisce secondo le regole del diritto privato, anche nel caso in cui facoltativamente indìca una gara per individuare gli immobili stessi; ne consegue che ogni controversia attinente al contratto di locazione stipulato e/o alla fase precontrattuale concerne diritti soggettivi e, per tale motivo, rientra nella giurisdizione del giudice ordinario” (Cassazione, Sezioni unite, 8 luglio 2015, n. 14185).

Qualora, invece, intervenga una sublocazione o cessione del contratto ad un soggetto giuridico autonomo e distinto dalla originaria ditta conduttrice, trova applicazione l'articolo 36 della legge 392/78, per il quale «il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. Le indennità previste dall'articolo 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione».

In caso di sublocazione o cessione del contratto, dunque, il locatario deve comunicare al locatore la sublocazione o la cessione. E tuttavia, tale inadempimento, non ha ripercussioni sulla validità del contratto di sublocazione o di cessione. Secondo la giurisprudenza infatti, la mancata comunicazione rende solo inopponibile al locatore la cessione o la sublocazione (cfr. Cassazione 22 giugno 2006, n. 14454).

Dott. Eugenio De Carlo 28/11/2018