Approfondimento di Mario Petrulli

Approfondimento di Mario Petrulli                                                                                  

LA REALIZZAZIONE DI UN SOPPALCO: QUALIFICAZIONE DELL’INTERVENTO, TITOLO EDILIZIO NECESSARIO E CASISTICA

di Mario Petrulli

1. Premessa

Come indicato nel Regolamento Edilizio tipo del 20 ottobre 2016, il soppalco è una partizione orizzontale interna praticabile, ottenuta con la parziale interposizione di una struttura portante orizzontale in uno spazio chiuso[1]. Si tratta di un’opera edilizia che, secondo la giurisprudenza, può rientrare nella categoria della ristrutturazione[2] o in quella del restauro e risanamento conservativo[3] e, di conseguenza, diverso sarà il titolo edilizio richiesto. Perciò è necessaria un’attenta valutazione caso per caso, in relazione alla caratteristiche del manufatto[4].

1. Il soppalco qualificabile come intervento di ristrutturazione edilizia

In numerose occasioni la giurisprudenza[5] ha affermato che, in generale, la realizzazione di un soppalco comporta ulteriore superficie calpestabile ed autonomi spazi e rientra nel novero degli interventi di ristrutturazione edilizia, dal momento che determina un aumento della superficie utile dell’unità con conseguente aggravio del carico urbanistico. In altri termini, rientra in tale ipotesi il soppalco che, seppur di modeste dimensioni, integra comunque un aumento di superficie fruibile, concretizzando la possibilità di accedervi in sicurezza per lo svolgendo del normale esercizio di calpestio e di posizionamento di carichi variabili. Tale soluzione è corroborata nel caso in cui il soppalco abbia un’altezza media tale da consentire ad una persona di accedervi comodamente; sia protetto dal vuoto sottostante, così che può essere fruito in tutta sicurezza; goda di una illuminazione adeguata, essendo completamente aperto su un lato ed usufruendo della luce del locale sul quale si affaccia; sia raggiungibile tramite una scala fissa munita di corrimano[6].

In tali casi, il titolo edilizio richiesto sarà il permesso di costruire.

Fra la casistica giurisprudenziale, ricordiamo le seguenti ipotesi:

• un soppalco di circa 30 mq., con altezza di 1,80 m.[7], caratteristiche che riflettono, in fatto (per estensione ed altezza), l’attitudine ad essere destinati a più di un uso, non escluso quello residenziale, costituendo l’eventuale mancanza dei requisiti cd. di abitabilità un ostacolo solo giuridico che, però, non interferisce con le potenziali modalità di impiego del proprietario;
• un soppalco di circa 80 mq.[8];
• un soppalco in muratura di 21 mq., con altezza di 2,20 mt. dal pavimento, accessibile mediante una scala[9];
• un soppalco di 20 mq., posto ad un’altezza di 1,98 mt. dal soffitto[10];
• un soppalco praticabile, ad uso ufficio, di circa 123 mq.[11];
• un soppalco di circa 200 mq.[12];
• un soppalco costituito da una struttura in legno della superficie di 12 mq. circa, impostato ad un’altezza di 2,80 mt. dal piano di calpestio, al quale si accede a mezzo di una scala in legno[13];
• un soppalco di 19 mq. posto a 1,60 mt. di distanza dal soffitto[14].

1. Il soppalco qualificabile come intervento di restauro e risanamento conservativo
   Un soppalco può essere ricondotto nell’alveo degli interventi di restauro e risanamento conservativo, per i quali non è richiesto il permesso di costruire ma la SCIA[15] (ex DIA), qualora l’opera, per le sue limitate caratteristiche di estensione e per le modeste dimensioni, sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile, rispetta le caratteristiche tipologiche, formali e strutturali dell'edificio, senza comportare una destinazione d'uso con esse incompatibile. Tuttavia, quest’ultima ipotesi si verifica solo nel caso in cui lo spazio realizzato col soppalco consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone[16].
   Ipotesi concrete sono state individuate dalla giurisprudenza nel caso di “un soppalco in un locale garage della superficie di mq. 13,31 con struttura orizzontale portante in ferro, sorretta da quattro pilastrini e calpestio costituito da tavole in legno, raggiungibile a mezzo di una scaletta in ferro, e dall’altezza interna di circa mt. 1,90”[17] e nel caso di “un soppalco di mt. 1,50 x 3,30 a mt. 2,00 d’altezza dal calpestio interno e a mt. 1,70 dal solaio di copertura”[18].