Versamento cauzione per uso locali e immobili comunali da parte di associazioni locali: modalità determinazione importo ed eventuali esenzioni

La cauzione è un titolo che viene prestato a garanzia dell’osservanza delle obbligazioni contrattuali che, nella fattispecie concreta, afferiscono alla locazione di immobile di proprietà comunale.

Per quanto attiene alla natura di questo istituto giuridico, si osserva che la previsione di una cauzione (detta anche deposito cauzionale) è frequente in qualsiasi contratto di locazione di immobili sia ad uso abitativo che commerciale. La cauzione serve a tutelare il locatore da qualsiasi inadempimento contrattuale del conduttore e in particolare:

 
a) il regolare pagamento dei canoni; 

b) il ripristino dei danni che il conduttore abbia eventualmente arrecato all’immobile locato. 

Nel caso in cui il conduttore non adempia alle proprie obbligazioni, il locatore può trattenere, in tutto o in parte, la cauzione al termine del contratto. 

L’importo del deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone pattuito: una cauzione di entità superiore è nulla, mentre è possibile la pattuizione di una cauzione di misura inferiore. Se il contratto non prevede alcuna cauzione, si deve intendere che i contraenti vi hanno rinunciato.

 
La garanzia dell’adempimento del contratto può essere ottenuta dal locatore anche in forma diversa dal deposito cauzionale: ad esempio con fideiussione bancaria, o polizze assicurative, o garanzia di terzi da sottoscrivere e inserire nel medesimo contratto di locazione. 

All’atto del rilascio dell’immobile locato, al termine del contratto, il locatore deve restituire la cauzione ricevuta, sempre che non si debbano effettuare “trattenute” a titolo di inadempimenti subiti dal locatore o di danni. La cauzione va restituita aumentata degli interessi legali maturati di anno in anno, a meno che il locatore abbia annualmente rimborsato al conduttore gli interessi che il deposito cauzionale ha fruttato nell’anno appena decorso. Il diritto alla restituzione della cauzione è sottoposto all’ordinaria prescrizione decennale. 

Non è infrequente che la clausola che imponga il versamento del deposito cauzionale sia del tipo “risolutiva espressa” (articolo 1456 del Codice Civile); in questo caso, è possibile chiedere la risoluzione del contratto per il suo mancato rispetto.

Si specifica che l’art. 11 della legge n. 392/1978 stabilisce che nei contratti di locazione ad uso abitativo degli immobili urbani “il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno”. Invece, ove il proprietario intenda concedere in locazione la sua proprietà con contratto concordato - a norma dell’articolo 2, comma 3, legge 431/98 (contratto con durata di tre anni più due) o a norma dell’articolo 5, legge 431/98 (contratto transitorio o per studenti universitari) - è tenuto a uniformarsi ai contratti - tipo, allegati al Dm, ministero delle Infrastrutture e dei trasporti, 30 dicembre 2002, che non stabiliscono limiti all’entità del deposito cauzionale, ma dispongono che il deposito debba essere produttivo di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine di ogni anno di locazione, “salvo che la durata contrattuale minima non sia superiore ad anni quattro (ferma la proroga del contratto per due anni)”.

Ciò detto, per i casi indicati nel quesito, la disciplina della quantificazione, della graduazione e, soprattutto, dell’eventuale esclusione del versamento del deposito cauzionale deve essere inserita nel contenuto di un regolamento comunale, da proporre, con argomentazioni ragionevoli, in approvazione all’organo di consiglio comunale il quale eserciterà, con questo provvedimento, la discrezionalità di scelta che è in capo all’ente locale ed che sia anche espressione dell’autonomia a contrarre; opzioni che devono trovare la loro naturale sede in un articolato regolamentare e che non possono essere rimesse alle decisioni della giunta comunale la quale, diversamente, deciderebbe, caso per caso e secondo il capriccio e la volubilità del momento, con il rischio di assecondare le richieste di operatori vicini alla sensibilità politica contingente.

Dott. Pietro Cucumile 12/09/2018