Deroga alla volumetria recupero sottotetto Lombardia

Il quesito si presenta complesso ed articolato nella sua formulazione e racchiudere in sé diverse richieste.

In punto di premessa, il capo I della L.R. Lombardia n° 12/2005 affrontava già il tema del recupero dei sottotetti. La successiva L.R. n° 15/2017 lo ha, poi, incentivato ulteriormente perché ha esentato dal pagamento del contributo di costruzione quelli con superficie utile lorda inferiore a 40mq, di pertinenza dell’abitazione principale. Ebbene, come già imponeva la L.R. n° 12/2005, il recupero del sottotetto deve essere ai soli fini abitativi e bisogna rispettare una serie di requisiti: per esempio, l’altezza media ponderale deve essere di 2,40 metri (2,10 metri per i comuni che si trovano a più di seicento metri sul livello del mare). Si possono fare finestre, lucernari, abbaini e terrazzi e si possono modificare altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, ma non bisogna mai superare le altezze massime. Se gli interventi comportano modifiche all’aspetto degli edifici (vietati nelle zone vincolate) è necessario prendere in considerazione anche che impatto queste modifiche hanno sul paesaggio.

Inoltre, il recupero dei sottotetti a fini abitativi è espressamente qualificato dall’articolo 64.2 della legge regionale n. 12/2005 come intervento di ristrutturazione edilizia.

A tal fine, si riporta la seguente pronuncia del T.A.R. Lombardia (cfr. sentenza n. 970 del 2 aprile 2010): «presupposto per il recupero abitativo dei sottotetti è che sia identificabile come già esistente un volume sottotetto passibile di recupero, cioè di riutilizzo a fini abitativi. Ciò richiede che il sottotetto abbia, in partenza, dimensioni tali da essere praticabile e da poter essere abitabile, sia pure con gli aggiustamenti che occorrono per raggiungere i requisiti minimi di abitabilità (altezza media ponderale m. 2.40: cfr. art. 2 l.r. 15 luglio 1996 n. 15, oggi art. 63, ultimo comma, legge regionale n. 12/2005). Solo a queste condizioni il “recupero”, che la legge regionale classifica come “ristrutturazione” (art. 3, secondo comma), è effettivamente ascrivibile a tale categoria di interventi, come definita dall’art. 31 della legge n. 457/78 (oggi, art. 3 d.p.r. 380/01), la quale postula che il nuovo organismo edilizio corrisponda a quello preesistente, senza alterarne in misura sostanziale sagoma, volume e superficie; diversamente l’intervento si risolverebbe non già nel recupero di un piano sottotetto, ma nella realizzazione di un piano aggiuntivo, che eccede i caratteri della ristrutturazione per integrare un intervento di nuova costruzione» è giunto alla conclusione che «non può ravvisarsi l’esistenza di un sottotetto laddove – come nella fattispecie – l’ultimo piano abitabile sia sormontato da uno spazio, compreso tra la soletta e la copertura in tegole, di entità tale da presentarsi come una mera intercapedine, di guisa che la realizzazione di vani abitabili finirebbe per risolversi non già nel recupero di uno spazio già esistente, ma nella sopraelevazione di un piano ulteriore. Nel caso in esame è incontestato che l’altezza massima dello spazio sottostante la copertura dell’edificio non raggiunge 1 (un) metro, cioè una misura insufficiente ad integrare un sottotetto suscettibile di recupero».

Si aggiunga, inoltre, che l'intervento di recupero del sottotetto che comporti la modifica dell'altezza, della sagoma e l'aumento della volumetria deve considerarsi come di nuova costruzione, nonostante la diversa qualificazione contenuta nella normativa regionale.

L'art. 64 citato si ribadisce, poi, che, per assicurare l'altezza media ponderale di m 2,40, gli interventi possono comportare modificazioni delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, ma soltanto nei limiti massimi di altezza degli edifici posti dallo strumento urbanistico, cioè senza la possibilità di derogare da eventuali limiti massimi di altezza.

Si aggiunga che la legge stabilisce la circostanza che il sottotetto, per essere abitabile, debba avere una altezza media ponderale di almeno mt 2.40; ebbene, il sottotetto nuovo deve avere, quindi, una altezza media ponderale inferiore ai mt 2.40 (=< di 2.39 per intenderci) poiché, se avesse una altezza pari o superiore ai 2.40 mt, sarebbe considerato abitabile e, quindi, dovrebbe rispettare gli indici volumetrici del lotto. In altre parole, il recupero del sottotetto va in deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici per cui la volumetria che verrà recuperata non computa ai fini dei calcoli di indice fondiario di p.r.g. o p.g.t. che sia.

In ordine all’ultimo quesito, sussiste l’obbligo di coprire con rinnovabili il 50% dei consumi degli edifici nuovi o sottoposti a ristrutturazioni rilevanti; lo prevede il c.d. “Decreto Rinnovabili” (D.lgs. n° 28/2011).

In conclusione, gli interventi di recupero a fini abitativi del sottotetto di immobili situati in Lombardia vanno in deroga alla volumetria; infatti, rispetto alla normativa cosiddetta "piano casa" che ha modificato il D.P.R. n° 380/2001, è possibile modificare le linee di pendenza delle falde e le altezze di colmo e di gronda. Tuttavia, queste soluzioni sono previste soltanto per gli edifici la cui altezza è inferiore oppure uguale al limite di altezza massima posto dai regolamenti urbanistici del Comune competente per territorio. Inoltre, l’altezza minima abitabile è di 1,50 metri, per cui la risposta completa la può fornire solo il Comune.

Si suggerisce, inoltre, una attenta lettura dell'intero art. 64 della L.R. n° 12/2005, recentemente modificato dalla L.R. n° 15/2017 nel quale si legge che "Il progetto di recupero ai fini abitativi dei sottotetti deve prevedere idonee opere di isolamento termico anche ai fini del contenimento dei consumi energetici dell'intero fabbricato. Le opere devono essere conformi alle prescrizioni tecniche in materia contenute nei regolamenti vigenti nonché alle norme nazionali e regionali in materia di impianti tecnologici e di contenimento dei consumi energetici". Alla luce di tale espressione, l'utilizzo di pannelli solari sembra che non possa essere un obbligo ma, eventualmente, una soluzione indicata dal progetto per il contenimento di consumi energetici.

Senonchè, la verifica normativa va rivolta anche alla normativa statale e, in particolare, nei confronti del decreto legislativo 3 marzo 2011, n. 28, di attuazione della direttiva 2009/28/CE, sulla promozione dell’uso dell’energia da fonti rinnovabili; qui, viene specificato, nell'allegato 3 (art. 11, comma 1), l'obbligo della potenza elettrica degli impianti alimentati da fonti rinnovabili, sia per i nuovi edifici o gli edifici sottoposti a ristrutturazioni rilevanti. Ebbene, occorre far riferimento al D.M. 26 giugno 2015 e, in particolare, alla parte dei "requisiti minimi", ove è chiaramente riportato, nello specchietto riassuntivo, che, attualmente, il recupero dei sottotetti è assimilabile ad una nuova costruzione e, quindi, occorre applicare la normativa che riguardi le fonti rinnovabili come se si trattasse di un nuovo edificio. Infatti, a tal proposito, si richiama l'allegato 3 (art. 11, comma 1) del decreto legislativo 3 marzo 2011, n. 28.  Quindi, oltre alla nuova normativa di cui al D.M. 26 giugno 2015 rimane in vigore il Decreto n°28/2011.

Dott. Pietro Cucumile 08/08/2018