Locazione immobili

RISPOSTA:

Il contratto di locazione è un tipico contratto a prestazioni corrispettive: una parte assume l’obbligo di eseguire una certa prestazione (di dare o di fare) in favore dell’altra e viceversa. Nel contratto di locazione, la corrispettività consiste nel fatto che una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo, in cambio di un determinato corrispettivo.

Può accadere, però, che, una volta concluso il contratto, si verifichino eventi di varia natura che limitano o addirittura impediscono il godimento della cosa locata. Ad esempio, un’ordinanza di sgombero dell’edificio per inagibilità a seguito di calamità naturali. Gli eventi che impediscono di godere della cosa locata definiscono l’impossibilità sopravvenuta della prestazione, nelle due forme previste dal codice civile: impossibilità totale (art. 1463 c.c.) e parziale (1464 c.c.).

L’art. 1463 c.c. recita testualmente: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, la parte liberata per la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta non può chiedere la controprestazione e deve restituire quella che abbia già ricevuta, secondo le norme relative alla ripetizione dell’indebito”.

L’art. 1464 c.c. recita invece: “Quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta e può recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale”.

Se l’immobile viene distrutto totalmente (o se i danni che riporta ne impediscono il godimento), il contratto di locazione si considera estinto automaticamente (ai sensi del sopra citato art. 1463 c.c.). Ciò significa, sul piano pratico, che il conduttore si deve ritenere libero dall’obbligo di continuare a corrispondere il canone di locazione, così come il locatore non potrà più esigere tali pagamenti: il contratto di locazione si scioglie per impossibilità sopravvenuta della prestazione, per causa non imputabile alle parti.

Dal punto di vista fiscale, la distruzione della cosa locata comporta l’esenzione del locatore del pagamento delle imposte sulla stessa. Infatti “viene in tal modo a mancare lo stesso presupposto dell’imposizione fiscale” (cfr. Cass. 30/01/22006, n. 1980). Rimangono, comunque, da effettuare tutti gli adempimenti di legge dovuti dalle parti: ad esempio il pagamento dell’imposta di registro e l’invio dell’apposita modulistica all’Agenzia delle Entrate (per tale aspetto si suggerisce di inviare una specifica richiesta, via email, alla direzione regionale dell’Agenzia delle entrate).

Non sempre, poi, si verificano le conseguenze di una distruzione totale (ovvero l’impossibilità assoluta di godimento). Nel caso di rovina parziale dell’immobile – quando esso è danneggiato ma abitabile, anche parzialmente – il contratto di locazione non si estingue di diritto: in relazione alla sua destinazione contrattuale, il conduttore ha diritto di ottenere una riduzione del canone, in misura proporzionale alla riduzione di utilità conseguita (cfr. Cass. 27/02/2004, n. 3991). Riduzione che andrà evidentemente concordata con il locatore (in mancanza di accordo verrà stabilita dal giudice) e che dovrà essere applicata per la durata del periodo necessario al ripristino dell’immobile.

Se tuttavia il conduttore non ha “un interesse apprezzabile all’adempimento parziale”, il conduttore stesso potrà esercitare il diritto di recesso previsto dalla norma, liberandosi da un vincolo contrattuale che non presenta per lui più alcuna utilità (in caso di disaccordo tra le parti, l’onere di provare l’inesistenza di uno specifico interesse apprezzabile all’adempimento parziale spetterà al conduttore).

Si faccia un passo indietro. L’art. 1463 c.c. prevede che l’impossibilità si verifichi quando la situazione impeditiva non può essere superata con lo sforzo diligente (1176, 1256 c.c.); non è necessaria un’impossibilità assoluta ma non è sufficiente una mera maggior difficoltà.

La norma si spiega considerando che nei contratti sinallagmatici ciascuna prestazione trova giustificazione nella prestazione della controparte: pertanto, se una di esse viene meno, viene meno anche la causa che giustifica la controprestazione.

In particolare, l’impossibilità sopravvenuta della prestazione si ha non solo nel caso in cui sia divenuta impossibile l’esecuzione della prestazione del debitore, ma anche nel caso in cui sia divenuta impossibile l’utilizzazione della prestazione della controparte, quando tale impossibilità sia comunque non imputabile al creditore e il suo interesse a riceverla sia venuto meno, verificandosi in tal caso la: sopravvenuta irrealizzabilità della finalità essenziale in cui consiste la causa concreta del contratto e la conseguente estinzione dell’obbligazione (cfr. Cass. n. 26958/2007).

Ebbene, l’evento sismico – che ha reso inagibile l’immobile – costituisce causa di risoluzione del contratto, a norma dell’articolo 1463 del Codice civile.

La situazione deve essere sopravvenuta poiché se originaria impedisce sin dall’inizio il sorgere del vincolo.

Per cui, ad esempio, se Tizio, locatore, deve consegnare a Caio, conduttore, un immobile in locazione ma l’immobile viene distrutto da un crollo, Tizio è liberato dalla propria obbligazione ma non può pretendere da Caio il versamento dei canoni di locazione. Tale inciso ha trovato riscontro nella giurisprudenza di legittimità e di merito.

Difatti, sul punto, la Suprema Corte ha evidenziato che in caso di risoluzione del contratto di locazione per impossibilità sopravvenuta (nella specie a seguito dei danni causati da evento sismico), va esclusa l’applicabilità dell’art. 1591 cod. civ., essendo inconfigurabile il godimento, anche di mero fatto, dei beni già locati – sicché è da ritenersi non più dovuto il corrispettivo che, se corrisposto, determina un ingiustificato arricchimento da parte del (già) locatore (cfr. Cassazione, 22 agosto 2007, n. 17844).

In un altro precedente, il giudice di merito ha precisato che deve dichiararsi risolto il contratto di locazione, per impossibilità sopravvenuta della prestazione del locatore, per causa allo stesso non imputabile, nell’ipotesi in cui il godimento dell’immobile locato risulti ostacolato dall’inagibilità dell’immobile, in conseguenza del sisma.

L’impossibilità sopravvenuta di utilizzazione della cosa locata secondo l’uso convenuto e conforme alla sua destinazione, determina, difatti, l’estinzione dell’obbligazione a carico del locatore in relazione all’inutilizzabilità dell’immobile.

Peraltro, in ragione della non prevedibilità dei termini necessari per il ripristino dell’agibilità dell’immobile, neppure appare ipotizzabile una conservazione del rapporto locatizio che, di conseguenza, si risolve di diritto (cfr. Tribunale L’Aquila del 6 marzo 2012, n. 134).

Come, poi, già si è detto, nel caso di rovina parziale dell’immobile – quando esso è danneggiato ma abitabile, anche parzialmente – il contratto di locazione non si estingue di diritto: in relazione alla sua destinazione contrattuale, il conduttore ha diritto di ottenere una riduzione del canone, in misura proporzionale alla riduzione di utilità conseguita (cfr. Cass. 27/02/2004, n. 3991).

Riduzione che andrà evidentemente concordata con il locatore (in mancanza di accordo verrà stabilita dal giudice) e che dovrà essere applicata per la durata del periodo necessario al ripristino dell’immobile.

Infine, la normativa richiamata sul sisma di cui al quesito ha previsto altresì che i fabbricati distrutti, oppure oggetto di ordinanze di sgombero adottate entro il 28 febbraio 2017, in quanto inagibili (totalmente o parzialmente), non concorrono alla formazione del reddito imponibile (irpef e ires), fino alla definitiva ricostruzione e agibilità dei fabbricati e comunque fino all'anno di imposta 2017. I medesimi fabbricati sono inoltre esenti da imu e tasi a decorrere dalla data scadente il 16 dicembre 2016 e fino alla definitiva ricostruzione o agibilità ma comunque non oltre il 31 dicembre 2020.

Per poter beneficiare delle suddette disposizioni il contribuente deve (doveva) dichiarare entro il 28 febbraio 2017 la distruzione o l'inagibilità totale o parziale del fabbricato all'autorità comunale la quale, nei successivi venti giorni avrebbe trasmesso copia dell'atto di verificazione all'ufficio dell'Agenzia delle entrate territorialmente competente.  

Risposta alla richiesta di chiarimenti

Brevemente.

Nella risposta viene più volte ribadito come l’evento sismico il quale abbia reso inagibile l’immobile (come nel caso del quesito) costituisca causa di risoluzione del contratto, a norma dell’articolo 1463 del Codice civile.

Il Decreto-Legge n° 8/2017, convertito con modificazioni dalla L. 7 aprile 2017, n. 45 (in G.U. 10/04/2017, n. 84), ha previsto delle proroghe di scadenza di alcuni termini. Il testo ufficiale è reperibile a questo link: http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2017/02/9/17G00021/sg.

In ordine alla sospensione, l’unica previsione legislativa a cui far riferimento appare quella relativa alla sospensione del pagamento dei canoni locatizi e non del contratto di locazione. Peraltro, in ragione della non prevedibilità dei termini necessari per il ripristino dell’agibilità dell’immobile, neppure appare ipotizzabile una conservazione del rapporto locatizio che, di conseguenza, si risolve di diritto (cfr. Tribunale L’Aquila del 6 marzo 2012, n. 134).

Significativa, in proposito, appare la sentenza della Corte di Cassazione, sez. civile, n. 17844 del 22 agosto 2007.