Contratto di locazione a canone concordato

Come è noto, i Comuni potevano adottare accordi territoriali per i contratti di locazione a canone concordato in attuazione della legge n. 431/1998 e del decreto ministeriale del 16/01/2017.

Proprio il D.M. 16 gennaio 2017, agli artt. 1.8, 2.8 e 3.5, impone alle parti contrattuali, all’atto della definizione del canone effettivo ed anche con riferimento alle agevolazioni fiscali, o di farsi assistere dalle rispettive organizzazioni sindacali ovvero di avvalersi di una attestazione, eseguita da almeno una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo locale, a cura e con assunzione di responsabilità da parte di queste, circa la corrispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso.

Il problema che si è posto con riguardo a tale previsione normativa riguardava l’obbligatorietà della prescritta attestazione ai fini dell’ottenimento delle agevolazioni. I dubbi erano riguardo all’articolo 1 comma 8 del Decreto interministeriale del 16 gennaio 2017. Il passaggio controverso è il seguente:

“ …. Le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali…”

In sostanza, si sono sollevate almeno tre questioni riguardo la cedolare secca a canone concordato:

• se per i contratti di affitto a canone concordato è obbligatoria la validazione di almeno una delle associazioni firmatarie dell’accordo;
• se l’Agenzia delle entrate sia tenuta alla registrazione dei contratti di locazione a canone concordato non muniti dell’attestazione e se, successivamente, possa svolgere verifiche sulla loro regolarità;
• se i comuni debbano concedere, comunque, i benefici fiscali del canone concordato anche ai soggetti che non abbiano richiesto l’attestazione di conformità.

Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha risposto ufficialmente alle perplessità sollevate sul canone concordato, chiarendo la questione nei seguenti termini, per quello che interessa il Comune istante:

• è facoltativo il ricorso alle organizzazioni sindacali per quanto concerne la definizione del canone;
• sussiste l’obbligo di fornire un’attestazione della rispondenza del contratto sia per il contenuto economico e normativo che per quanto concerne il profilo delle agevolazioni fiscali. Pertanto, l’organizzazione sindacale deve attestare l’idoneità;
• l’obbligo è necessario per documentare alla pubblica amministrazione la sussistenza di tutti gli elementi utili ed accertare i contenuti per l’accordo locale, nonché i presupposti per accedere alle agevolazioni;

Secondo, quindi, il citato interpello, il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, con la risposta n. 1380 del 6 febbraio 2018, ha affermato che, in assenza di assistenza alla stipula del contratto stesso, risulta obbligatoria l’attestazione di conformità alle norme ed ai parametri contenuti nel patto territoriale. La precisazione ministeriale deve essere, tuttavia, letta nel senso che, ove l’accordo preveda l’autocertificazione da parte delle parti non sarà necessaria alcuna ulteriore dichiarazione in quanto tale procedura è espressamente prevista nell’accordo stesso. Viceversa, il contratto dovrà contenere l’attestazione di conformità rilasciata da almeno una associazione.

Un dubbio che potrebbe ancora aprirsi, nonostante l’interpretazione ministeriale, riguarda i contratti sottoscritti in comune i cui accordi territoriali non siano stati ancora adeguati; a tal fine, si ritiene che l’assistenza delle organizzazioni sia solamente eventuale e, in sua assenza, che non occorra alcuna attestazione di conformità vigendo le vecchie norme.

Dott. Pietro Cucumile 18/04/2018