Ripartizione canone quote enfiteutiche su proprietà indivise, intestate a più comproprietari, con beneficiario iniziale deceduto

Occorre preliminarmente precisare che, qualora il diritto di enfiteusi insista su una proprietà indivisa intestata a più comproprietari, il relativo canone non può essere automaticamente ripartito tra i diversi soggetti. L’enfiteusi, in quanto diritto reale unitario, grava sull’intero fondo e l’obbligazione relativa al pagamento del canone si configura come solidale tra tutti i coenfiteuti. Pertanto, ciascun comproprietario risponde in solido nei confronti del concedente per l’intero importo dovuto, senza che possa valere una ripartizione pro quota del canone, salvo diverso accordo interno tra i coenfiteuti.

In altre parole, più comproprietari potrebbero ripartire tra loro il pagamento del canone enfiteutico, secondo le quote di partecipazione o in base ad accordi interni. Questa situazione, però, rileva nei rapporti tra i contitolari del bene, fermo restando che ciascun coenfiteuta è obbligato in solido al pagamento del canone.

Sul piano obbligatorio, cioè nel rapporto tra i comproprietari enfiteuti e il Comune (che agisce come creditore del canone), si applicano gli articoli sulle obbligazioni solidali (art. 1292 c.c. e ss.). Il Comune, infatti, può esigere l’intero importo del canone da uno solo dei comproprietari, a prescindere dalla suddivisione interna.

Per quanto concerne le ipotesi in cui il beneficiario iniziale del diritto enfiteutico sia deceduto e nessuno degli aventi causa intenda assumersi l’onere del pagamento del canone, ovvero nei casi di inadempimento protratto, il Comune, in qualità di concedente, può attivare la procedura di devoluzione prevista dall’art. 972 c.c. La devoluzione costituisce un rimedio tipico che consente al concedente di ottenere la cessazione del diritto reale di enfiteusi nei casi di mancato pagamento di almeno due annualità di canone o di grave deterioramento del fondo per fatto imputabile all’enfiteuta. La devoluzione richiede la previa costituzione in mora dell’enfiteuta e l’instaurazione di un giudizio dinanzi all’autorità giudiziaria competente (per l’accertamento dell’estinzione del diritto di enfiteusi), al termine del quale, in caso di accoglimento della domanda, il diritto enfiteutico si estingue e la piena proprietà del fondo ritorna al Comune.

Pertanto, il Comune, nella sua qualità di concedente, ha titolo per agire al fine di ottenere la cessazione del diritto reale di enfiteusi quando risultino accertate condotte di persistente inadempimento o abbandono del fondo da parte degli obbligati. In tal modo, si salvaguarda l’interesse pubblico e si garantisce una gestione efficiente del patrimonio comunale.

A ciò si aggiunga che, nelle ipotesi in cui l’immobile risulti abbandonato o in stato di grave degrado, potrebbero inoltre trovare applicazione ulteriori strumenti previsti dalla normativa urbanistica o di tutela del decoro urbano, attivabili dal Comune in funzione del perseguimento dell’interesse pubblico generale.

In conclusione, il Comune non può suddividere d’ufficio il canone enfiteutico tra più comproprietari, ma può agire nei confronti di ciascuno di essi per l’intero importo dovuto. In caso di inadempimento, il Comune ha facoltà di promuovere la devoluzione del fondo e ottenere la cessazione del diritto reale di enfiteusi secondo la disciplina codicistica.

30 giugno 2025

 Avv. Elena Conte

Parole chiave: quote enfiteutiche, proprietà indivise, intestate, comproprietari, ripartizione canone, beneficiario iniziale deceduto

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