Sanatoria nel caso in cui sia stato realizzato un piano in meno rispetto alla licenza concessa

La riduzione di volumetria non è una variazione essenziale. Ed infatti, in base all’art. 32, T.U. edilizia, costituisce variazione essenziale ogni modifica incompatibile con il disegno globale ispiratore dell’originario progetto edificatorio, sia sotto il profilo qualitativo sia sotto l’aspetto quantitativo; nel dettaglio, qualora risulti il mutamento della destinazione d’uso implicante variazione degli standards, ovvero aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio, ovvero modifiche sostanziali di parametri urbanistico – edilizi del progetto approvato o della localizzazione dell'edificio, ovvero un mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito, ovvero una violazione non procedurale delle norme in materia di edilizia ( ex multis, TAR Campania, Napoli, sez. III, sent. 13 gennaio 2016, n. 138). Ne deriva, a contrario, che, ogni qual volta ci si trovi di fronte ad una variazione volumetrica in termini di riduzione, come nel caso del quesito, non sussiste difformità essenziale (TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 18 giugno 2020, n. 678).

Rimane la possibilità di considerare tale minore volumetria quale tolleranza esecutiva ex art. 34-bis, comma 2-bis, del T.U. Edilizia, visto che tale comma fa rientrare nelle tolleranze “il minore dimensionamento dell’edificio”, a condizione che non comporti violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichi l’agibilità dell’immobile (condizioni previste dal comma 2 e, ritengo, rispettate nel caso del quesito).

Certamente è un’ipotesi particolare, perché la differenza fra quanto assentito e quanto realizzato è di un intero piano: la disposizione, tuttavia, non pone un limite al minore dimensionamento dell’edificio e, quindi, a mio avviso, offre un appiglio normativo applicabile al caso specifico. Non trattandosi di un abuso, non vi sono sanzioni da applicare.

Ulteriore conseguenza legata alla natura di tolleranza esecutiva è l’applicazione del comma 3 del citato art. 34-bis, secondo cui “Le tolleranze esecutive di cui al presente articolo realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.”

24 giugno 2025

Avv. Mario Petrulli

Parole chiave: sanatoria, licenza, piano, meno

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