Risposta dell'Avv. Elena Conte
QuesitiUn cittadino ha un'infiltrazione di acque meteoriche dal tetto del suo box che si trova sotto un passaggio pedonale. Questo è nella proprietà del condominio e nella convenzione di 25 anni fa, è decritto come un passaggio pedonale ad uso pubblico. Detta stradina è utilizzata per il passaggio pedonale pubblico e il condominio sostiene che a causa di ciò si siano verificate infiltrazioni.
La servitù ad uso pubblico è evidenziata soltanto sul mappale mentre al catasto non risulta nulla.
La domanda è: a chi spetta la manutenzione della stradina e la sistemazione dell'infiltrazione? Tra l'altro, si precisa, che detta infiltrazione nemmeno potrebbe essere causata dalla strada sulla quale si svolge soltanto un passaggio pedonale.
Preliminarmente, è importante considerare la natura della servitù ad uso pubblico. Questa servitù implica che il passaggio pedonale è destinato all'uso da parte della collettività, ma non necessariamente stabilisce una responsabilità di manutenzione a carico del condominio, soprattutto in ragione del fatto che tale servitù dovrebbe essere costituita e trascritta nella forma di un diritto reale per affermarne la sua pienezza.
Per quanto riguarda la responsabilità per la manutenzione della strada, in linea generale, le strade pubbliche sono di competenza degli enti pubblici, come i comuni. Tuttavia, se la strada in questione è di proprietà condominiale e viene utilizzata per il passaggio pubblico (ad esempio, per un uso pubblico costituito ma non trascritto nella forma di una servitù di uso pubblico), sul condominio stesso potrebbero gravare alcune responsabilità in relazione alla sua manutenzione. È fondamentale, allo scopo, esaminare la convenzione stipulata 25 anni fa per identificare eventuali clausole specifiche che trattano la manutenzione e le responsabilità in caso di infiltrazioni.
Infatti, la convenzione che istituisce la servitù, anche se datata e non trascritta al catasto, ha comunque valore tra le parti e potrebbe attribuire al condominio, quale proprietario del fondo servente, l’obbligo di mantenere la stradina in buono stato di conservazione, a meno che non sia stato diversamente pattuito in modo esplicito e opponibile a terzi. Potrebbe infatti considerarsi la responsabilità in capo al condominio che dovrebbe garantire la corretta manutenzione delle parti comuni e intervenire per eliminare le cause delle infiltrazioni, anche al fine di tutelare il diritto dei singoli condomini al pieno godimento delle loro proprietà.
Un altro aspetto di rilievo, anzi preliminare, da considerare è l'origine delle infiltrazioni d'acqua. Se si riuscisse a dimostrare che l'infiltrazione non è causata dalla strada, bensì da altre fonti, come problemi di drenaggio o di impermeabilizzazione del tetto del box, la responsabilità andrebbe correttamente imputata. In questo contesto, sarebbe opportuno effettuare un'analisi tecnica, come una perizia, per determinare le cause esatte delle infiltrazioni.
16 giugno 2025
Avv. Elena Conte
Parole chiave: manutenzione, strada, servitù, passaggio, catasto, convenzione
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