Differenza tra intervento di manutenzione straordinaria e l'intervento di ristrutturazione edilizia

La definizione di confini che possano fungere da linea di demarcazione tra le due tipologie di intervento è soggetta da anni a contrasti giurisprudenziali, con interpretazioni  a volte notevolmente divergenti ed oscillanti (vedasi il discrimine in ambito di rigenerazione urbana tra ristrutturazione edilizia leggera e pesante dell’art. 3 comma 1 lettera d) e dell’art. 10 comma 1 lettera c) del TUE che ha portato il  legislatore ad emanare un DDL sulla interpretazione autentica di tali definizioni).

La S.V. potrà approfondire tali “punti cardine” in due webinar che il sottoscritto ha tenuto qualche mese fa proprio al fine di definirne la portata “perimetrale” a cui si rinvia:

https://www.lapostadelsindaco.it/servizi-pubblica-amministrazione/37480/registrazione-webinar-demolizione-e-ricostruzione---ristrutturazione-edilizia-e-o-nuova-costruzione-prima-parte

https://lapostadelsindaco.it/servizi-pubblica-amministrazione/37642/

Ad ogni buon conto, non essendo stato sottoposto uno specifico caso e vista la vastità della materia oggetto di richiesta, si illustrano di seguito alcuni spunti contenuti negli articoli di riferimento.

La definizione di manutenzione straordinaria è contenuta nell’art. 3 comma 1 lettere b) del T.U. dell’Edilizia DPR n. 380 del 6 giugno 2001.

Nell’articolato è indicato che rientrano tra gli  "interventi di manutenzione straordinaria":

• le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici;
• la realizzazione e l’integrazione di servizi igienico-sanitari e tecnologici,

Entrambe le fattispecie hanno dei limiti ed in particolare:

1. non devono alterare la volumetria complessiva degli edifici;
2. non devono comportare mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico.

Inoltre nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti:

• nel frazionamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere
• nell’ accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere

In entrambi i casi è possibile anche che tali interventi comportino:

1. la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari
2. la variazione del carico urbanistico

Entrambe le fattispecie hanno dei limiti, ed in particolare:

1. occorre che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici
2. è necessario mantenere  l'originaria destinazione d'uso.

Nella stessa lettera b) del comma 1 dell’art. 3 si indica che nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche:

• le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati

Tali modifiche devono essere necessarie per:

1. per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio
2. l’accesso allo stesso,

Anche in questo caso ci sono dei limiti previsti dal legislatore  ed in particolare:

1. occorre che gli interventi non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio,
2. l’intervento deve risultare conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia
3. l’intervento non deve avere ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42;

La definizione di ristrutturazione edilizia leggera invece è contenuta nell’art. 3 comma 1 lettere d) del T.U. dell’Edilizia DPR n. 380 del 6 giugno 2001, ripetutamente modificato negli ultimi anni e da ultimo, la citata lettera è stata  modificata dall'art. 10, comma 1, lettera b), della legge n. 120 del 2020, poi dall'art. 28, comma 5-bis, lettera a), legge n. 34 del 2022, poi dall'art. 14, comma 1-ter, legge n. 91 del 2022, poi dalla legge n. 105 del 2024 di conversione del decreto-legge n. 69 del 2024.

Nella norma è indicato che rientrano tra gli interventi di “ristrutturazione edilizia” quelli:

• rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Tali interventi comprendono:

1. il ripristino di alcuni elementi costitutivi dell'edificio
2.  la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio,
3. l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti.

Inoltre nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi:

• gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi:
  • sagoma
  • prospetti
  • sedime
  • caratteristiche planivolumetriche
  • caratteristiche tipologiche

ma a condizione che siano eseguite:

1. le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica,
2. l'applicazione della normativa sull'accessibilità,
3. l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico.

L'intervento può prevedere, altresì, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana ma solo nei casi espressamente previsti:

1. dalla legislazione vigente
2. dagli strumenti urbanistici comunali,

Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti:

1. al ripristino di edifici,
2. al ripristino di parti di essi,

eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Per quanto riguarda invece interventi effettuati su immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, ad eccezione degli edifici:

• situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del medesimo codice,
• situati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 14444,
• situati in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali,
• situate nei centri e nuclei storici consolidati
• situati negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico

gli interventi di:

1. demolizione e ricostruzione
2. gli interventi di ripristino di edifici crollati
3. gli interventi di ripristino di edifici demoliti

costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti:

• sagoma,
• prospetti,
• sedime
• caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente

a condizione che non siano previsti incrementi di volumetria

Da non dimenticare, inoltre, che esiste altra tipologia di ristrutturazione edilizia cosiddetta pesante prevista, come sopra accennato, dall’art. 10 comma 1 lettera c) del TUE

Il funzionario comunale deve porre particolare attenzione alla corretta qualificazione giuridica dell’intervento sia per il necessario rispetto del TUE sia in quanto determinati benefici fiscali sono collegati dal legislatore solo a particolari interventi edilizi.

02 gennaio 2025

Geom. Salvatore Di Bacco

Per i clienti Halley: ricorrente n.QU366, sintomo n.QU374