Sanzione per concessione ad uso abitativo di immobile C2 in mancanza di variazione di destinazione d'uso

Al fine di dare compiuta risposta sono necessarie alcune premesse.

Il DL 76/2020 introduce ufficialmente lo stato legittimo degli immobili aggiungendo l’art. 9 bis comma 1 bis nel testo unico dell’edilizia DPR 380/2001.

Lo stesso recita:

“ Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle disposizioni di cui agli articoli 34-ter, 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare concorrono, altresì, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all'articolo 34-bis. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi.”(comma aggiunto dall'art. 10, comma 1, lettera d), della legge n. 120 del 2020, poi così modificata dall'art. 1, comma 1, lettera b), del decreto-legge n. 69 del 2024 convertito dalla legge n. 105 del 2024)

Emerge che la verifica sulla legittimità degli immobili e delle relative destinazioni d’uso si evincono esclusivamente dalle risultanze delle progettualità approvate con licenze edilizie, concessioni, permessi, scia alternative al PDC, ed ogni altra forma autorizzatoria e ogni altro atto di assenso comunque denominato.

Pertanto la Polizia Locale non può verificare la destinazione d’uso e gli eventuali lavori connessi utilizzando categorie catastali derivante da censimenti fiscali che non hanno nessun valore di legittimità edilizia, la quale deve essere valutata con la documentazione tecnica (elaborati grafici e relazioni o altri documenti legittimati) rilasciati a corredo dei vari titoli abilitativi succedutesi nel tempo.

L’unica eccezione per l’utilizzo di planimetrie catastali e di altri documenti catastali probatori è indicata nell’ultimo periodo del comma 1 bis dell’art. 9 bis. In particolare per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio.

Indi la polizia locale deve attenersi nell’ambito della competente indagini di vigilanza sul territorio a quanto normato ex lege.

Ove lo stato di fatto autorizzato dovesse corrispondere presumibilmente ad un locale di deposito, e l’utilizzo dello stesso sia effettivamente destinato ad abitazione (come si evince dal rapporto della PM) il proprietario o avente titolo aveva l’obbligo di presentare apposita istanza di permesso di costruire/scia  al competente Sportello unico dell’edilizia di cui all’art. 5 del TUE.

La scelta del titolo abilitativo necessario è demandato alle leggi regionali di riferimento che disciplinano le procedure dei mutamenti d’uso con o senza opere. Da ultimo si ricorda che è entrato in vigore il nuovo art. 23 ter del TUE , introdotto dalla conversione in legge del cosiddetto decreto Salva Casa, il quale ha disciplinato una serie di procedure di mutamenti d’uso con o senza opere orizzontali o verticali in base al passaggio tra le varie categorie funzionali.

Inoltre, al fine dell’inquadramento dell’ex magazzino è necessario comprendere in quale delle categorie funzionali lo stesso è inserito cosi come indicato al comma 1 dell’art.23 ter.

Ad ogni buon conto il mutamento d’uso deve essere a tutti gli effetti contemplato nella scia inviata al competente ufficio tecnico. Ove tale mutamente non risultasse è evidente che l’utilizzo dell’immobile con una destinazione d’uso diversa rispetto a quella ipotizzata di magazzino viene sanzionata con il ripristino dello stato dei luoghi dall’ufficio competente indicato all’art. 27 del TUE.

Si rammenta, anche che l’art. 24 comma 6 TUE afferma che: “ L'utilizzo delle costruzioni di cui ai commi 2 e 4 può essere iniziato dalla data di presentazione allo sportello unico della segnalazione corredata della documentazione di cui al comma 5. Si applica l'articolo 19, commi 3 e 6-bis, della legge 7 agosto 1990, n. 241.”

Ove la segnalazione certificata di agibilità non risulti depositata al SUE, e qualora sia possibile conformare l'attività intrapresa e i suoi effetti alla normativa vigente, l'amministrazione competente, con atto motivato, invita il privato a provvedere prescrivendo le misure necessarie con la fissazione di un termine non inferiore a trenta giorni per l'adozione di queste ultime.

In difetto di adozione delle misure da parte del privato, decorso il suddetto termine, l'attività si intende vietata e l’ufficio competente adotta le misure necessarie per ripristinare lo stato dei luoghi con la destinazione originariamente autorizzata.

04 dicembre 2024

Salvatore Di Bacco

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