Pagamento del costo di costruzione in caso di interventi di manutenzione straordinaria

Il comma 4 dell’art. 17 prevede che gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 6, comma 2, lettera a) (ora il riferimento corretto è l'art. 3, comma 1, lettera b), indica il contributo da versarsi è riferito solo alla parte inerente agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e ove necessario anche quelli generali Affinché si applichi tale quota è necessario che si avverino le due condizioni ivi indicate ed in particolare:

1. che l’intervento comporta aumento del carico urbanistico
2. che ci sia un aumento della superficie calpestabile.

L'aumento di carico urbanistico si verifica quando un intervento edilizio comporta un incremento della domanda di infrastrutture e servizi in un'area specifica. Questo può includere la necessità di nuove opere di urbanizzazione o l'uso più intensivo delle strutture esistenti. Nel caso di mutamento di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante accompagnato da un effettivo incremento del carico urbanistico, sono dovuti gli oneri di urbanizzazione. Questi oneri hanno natura compensativa rispetto alle spese sostenute dall'amministrazione per rendere accessibile e utilizzabile un nuovo o rinnovato edificio.

Il RET Regolamento edilizio tipo approvato in intesa conferenza stato regioni enti locali nel 2016 definisce le tipologie di superfici cosi come descritte di seguito:

La superficie calpestabile è la Superficie risultante dalla somma delle superfici utili (SU) e delle superfici accessorie (SA) di pavimento.

La Superficie Utile è la Superficie di pavimento degli spazi di un edificio misurata al netto della superficie accessoria e di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre.

La Superficie Accessoria è la Superficie di pavimento degli spazi di un edificio aventi carattere di servizio rispetto alla destinazione d’uso della costruzione medesima, misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre.

La superficie accessoria ricomprende:

• i portici e le gallerie pedonali;

• i ballatoi, le logge, i balconi e le terrazze;

• le tettoie con profondità superiore a 1,50 m; le tettoie aventi profondità inferiore a 1,50 m sono escluse dal computo sia della superficie accessoria sia della superficie utile;

• le cantine poste al piano interrato, seminterrato o al primo piano fuori terra e i relativi corridoi di servizio;

• i sottotetti accessibili e praticabili per la sola porzione con altezza pari o superiore a 1,80 m, ad esclusione dei sottotetti aventi accesso diretto da una unità immobiliare e che presentino i requisiti richiesti per i locali abitabili che costituiscono superficie utile;

• i vani scala interni alle unità immobiliari computati in proiezione orizzontale, a terra, una sola volta;

• spazi o locali destinati alla sosta e al ricovero degli autoveicoli ad esclusione delle autorimesse che costituiscono attività imprenditoriale;

• le parti comuni, quali i locali di servizio condominiale in genere, i depositi, gli spazi comuni di collegamento orizzontale, come ballatoi o corridoi. Gli spazi comuni di collegamento verticale e gli androni condominiali sono escluse dal computo sia della superficie accessoria sia della superficie utile.

L’art. 3 comma 1 lettera b indicato dall’art. 17 comma 4 come riferimento per il calcolo degli oneri di urbanizzazione da versarsi recita testualmente: “

"interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42;

Nel primo periodo gli interventi ivi indicati non comportano aumento di carico urbanistico e quindi non soggetti già dalla fonte al pagamento del contributo di costruzione.

Il secondo periodo elenca gli interventi che rientrano nella fattispecie citata dal richiedente il quesito, in quanto tali interventi comportano aumento di superficie nonché aumento del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso.

Tali interventi sono soggetti a cila.

Conclusioni. Se si rispettano i requisiti e le prescrizioni del 2° periodo o anche il 3° periodo dell’art. 3 comma 1 lettera b sopra citato (indipendentemente dal titolo abilitativo necessario), il costo di costruzione non è dovuto.

11 ottobre 2024

Geom. Salvatore Di Bacco

Per i clienti Halley: ricorrente n.QU348, sintomo n. QU356