Risposta del Dott. Luigi D'Aprano
QuesitiAbbiamo emesso avvisi di accertamento per tre contribuenti proprietari al 33% di un immobile che al catasto fabbricati risultava di proprietà dei genitori defunti. Gli stessi presentano istanza in quanto sostengono che l'immobile non è di loro proprietà, poichè l’immobile è stato edificato su un terreno che i genitori avevano venduto ad altra persona che utilizza l'immobile come abitazione principale. Il tutto risulta da una scrittura privata alla quale però non è mai seguito alcun rogito notarile.
Posto che il catasto non è prova di proprietà, l'atto è da annullare?
Come correttamente indicato nel quesito, la visura catastale non è probatoria dell’effettivo possesso o trasferimento di un diritto reale di godimento su beni immobili.
In base all’art. 1350 del Codice Civile “Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità, i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili”.
Secondo le disposizioni civilistiche, la scrittura privata è pertanto idonea al trasferimento della proprietà, salvo ricordare che, rispetto al rogito notarile, non è in grado di offrire le stesse tutele e garanzie.
La scrittura privata una volta redatta in forma scritta e sottoscritta fa piena prova tra le parti, fino a querela di falso, della provenienza delle dichiarazioni da parte di chi l’ha siglata se la firma:
– viene riconosciuta espressamente da chi l’ha apposta;
– viene autenticata da un notaio o da un altro pubblico ufficiale autorizzato;
– non viene disconosciuta, in base a quanto previsto dall’art. 215 del c.p.c. o pur essendo stata disconosciuta, è stata accolta la domanda di verificazione prevista e disciplinata dall’art 216 c.p.c.
Solo a queste condizioni la scrittura privata ha efficacia di prova legale, anche se, come emerge dalla lettera dell’art. 2702 c.c. limitatamente alle “dichiarazioni di chi l’ha sottoscritta”. Affinché il provvedimento possa essere eccepito ai terzi e trascritto nel registro immobiliare è richiesta una sentenza, un atto pubblico o una scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente (Art. 2657 codice civile).
In conclusione, se non sono intervenuti altri atti che avrebbero potuto ledere gli interessi dei terzi o disconoscere la validità della scrittura privata eseguita nel rispetto delle norme di legge menzionate, è possibile prenderla in considerazione, invitando comunque gli interessati alle opportune registrazioni al pubblico registro immobiliare al fine della definitiva regolarizzazione del trasferimento.
22 febbraio 2024 Luigi D’Aprano
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