Utilizzo dei proventi da alienazione del patrimonio immobiliare

La disciplina dell’utilizzo dei ricavi derivanti da alienazioni patrimoniali è stata oggetto nell’ultimo decennio di numerosi interventi legislativi che si sono nel tempo sovrapposti determinando un insieme normativo particolarmente intricato e di non agevole lettura, che si riepiloga come segue:

- l’articolo 1, comma 443, della legge n. 228/2012, che ha disposto che i proventi suddetti possono essere destinati esclusivamente alla copertura di spese di investimento ovvero, in assenza di queste o per la parte eccedente, per la riduzione del debito;

- l’articolo 56-bis, comma 11, del d.l. n. 69/2013, quale risulta integrato dall'articolo  7, comma 5, del d.l. n. 78/2015, che ha previsto che il dieci per cento di detti proventi è destinata prioritariamente all'estinzione anticipata dei mutui, mentre per la restante quota rimane confermato quanto previsto dal sopra citato comma 443 dell'articolo 1 della legge n. 228/2012 (utilizzo per investimenti e/o riduzione del debito);

- l'articolo 1, comma 866, della legge n. 205/2017, che ha previsto la possibilità di utilizzare tali risorse per finanziare le quote capitali dei mutui in ammortamento nell'anno o anche anticipatamente rispetto all'originario piano di ammortamento, possibilità consentita solamente agli enti che presentino le caratteristiche di "virtuosità" previste dalla norma stessa (rapporto tra immobilizzazioni e debiti da finanziamento superiore a 2, non incremento della spesa corrente ed in regola con gli accantonamenti al FCDE), norma inizialmente limitata agli anni dal 2018 al 2020 ma successivamente modificata dall'articolo 11-bis del d.l. n. 135/2018 che ha trasformato detta possibilità in una disposizione a regime (sempre però riservata agli enti "virtuosi");

- l’articolo 1, commi da 422 a 433, della legge n. 145/2018, che ha previsto un programma di dismissioni di immobili pubblici (di proprietà dello Stato e di altre pubbliche amministrazioni diverse dagli enti territoriali), i cui proventi vengono destinati alla riduzione del debito dei soggetti alienanti; successivamente l'articolo 25 del d.l. n. 34/2019 (c.d. decreto crescita), modificando le disposizioni della citata legge n. 145/2018, ha ricompreso anche gli enti territoriali tra i soggetti che possono proporre l'inserimento di propri immobili nel programma di dismissioni, disponendo che tali enti debbono destinare alla riduzione del proprio debito gli introiti derivanti dalla cessione degli immobili ricompresi in detto programma.

Dalla ricostruzione normativa come sopra riepilogata deriva che attualmente per gli enti locali - fatta salva la possibilità di avvalersi della facoltà di alienare i propri immobili mediante inserimento nel programma di dismissioni di cui alla citata legge n. 145/2018, inserimento cui consegue la totale destinazione del ricavato alla riduzione del debito - il dieci per cento dei proventi derivanti dalla alienazione del patrimonio immobiliare disponibile è vincolato alla estinzione anticipata dei mutui, stante lo specifico vincolo previsto dal sopra ricordato articolo 56-bis, comma 11, del d.l. n. 69/2013 e successive modificazioni, mentre la restante quota del novanta per cento deve essere destinata alla copertura di spese di investimento ovvero, in assenza di queste o per la parte eccedente, per la riduzione del debito (articolo 1, comma 443, della legge n. 228/2012).

Risulta invece improprio, ed in un certo senso anche fuorviante, il richiamo all’articolo 30, comma 2-ter, del d.l. n. 124/2019: tale norma ha modificato l’ultimo periodo del comma 8-ter dell’articolo 33 del d.l. n. 98/2011 nel senso di prevedere la costituzione da parte del MEF di uno o più fondi comuni d’investimento immobiliare, cui trasferire o conferire immobili di proprietà dello Stato non utilizzati per finalità istituzionali nonché diritti reali immobiliari, fondi cui possono conferire beni anche gli enti locali: l’ultimo periodo di detto comma 8-ter testualmente dispone che “”La totalità delle risorse rivenienti dalla valorizzazione e alienazione degli immobili di proprietà delle regioni, degli enti locali e degli enti pubblici, anche economici, strumentali di ciascuna regione, trasferiti ai fondi di cui al presente comma, è destinata alla riduzione del debito dell'ente e, solo in assenza del debito, o comunque per la parte eventualmente eccedente, a spese di investimento “”.

Risulta pertanto evidente che la destinazione della totalità delle risorse derivanti dalla alienazione di immobili di proprietà degli enti locali alla riduzione del debito, prevista dal suddetto comma 8-ter, è limitata agli immobili trasferiti ai fondi previsti dal medesimo comma 8-ter, e non riguarda quindi le risorse derivanti dalle alienazioni immobiliari che gli enti locali effettuano con modalità diverse dal trasferimento ai fondi comuni d’investimento immobiliare costituiti dal MEF, alienazioni queste ultime per i cui ricavi debbono pertanto ritenersi applicabili le disposizioni, più sopra ricordate, recate dall’articolo 56-bis, comma 11, del d.l. n. 69/2013 (dieci per cento vincolato alla estinzione anticipata dei mutui) e dall’articolo 1, comma 443, della legge n. 228/2012 (novanta per cento destinato a spese di investimento e/o riduzione del debito); detto in altri termini, il comma 8-ter dell’articolo 33 del d.l. n. 98/2011 ed il comma 11 dell’art. 56-bis del d.l. n. 69/2013, pur riguardando ambedue le modalità di utilizzo dei ricavi derivanti agli enti locali da alienazioni patrimoniali, si riferiscono a due fattispecie del tutto diverse: il primo agli immobili che gli enti alienano previo trasferimento degli stessi ai fondi comuni d’investimento del MEF, il secondo agli immobili che gli enti procedono ad alienare mediante modalità diverse da tale trasferimento.

Per quanto concerne infine la precisazione recata dal comma 11 del citato articolo 56-bis, la stessa, lungi dal superare le conclusioni sopra esposte, non fa altro che confermare e rafforzare tali conclusioni: il citato articolo 56-bis infatti destina all’estinzione anticipata dei mutui il 10 per cento dei proventi delle alienazioni dei beni patrimoniali disponibili degli enti locali “” … salvo che una percentuale uguale o maggiore non sia destinata per legge alla riduzione del debito del medesimo ente “”; e le disposizioni di legge che derogano appunto a detto articolo 56-bis riservando al ripiano del debito una percentuale maggiore sono quelle più sopra riportate: l’articolo 1, commi da 422 a 433, della legge n. 145/2018 (inserimento di immobili degli enti locali nel programma statale di dismissioni di immobili pubblici) e l’articolo 33, comma 8-ter, del d.l. n. 98/2011 (conferimento di immobili degli enti locali nei fondi comuni d’investimento immobiliare del MEF), per cui solamente in presenza di tali fattispecie i ricavi delle alienazioni  vanno totalmente destinati alla riduzione del debito, mentre resta valida per tutte le restanti modalità di alienazioni patrimoniali la destinazione al ripiano del debito della sola quota del 10 per cento prevista dal ripetuto articolo 56-bis.

21 novembre 2023        Ennio Braccioni

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