Vendita degli alloggi PEEP assegnati in maniera illegittima

Secondo la sentenza della Cass. sez. un. 16 settembre 2015, n. 18135, il vincolo del prezzo massimo di cessione di immobili costruiti in regime di edilizia residenziale pubblica convenzionata ex art.35 della legge 22 ottobre 1971 n.865 è trasmissibile anche ai successivi subacquirenti a titolo di onere reale. La Corte di Cassazione, attribuendo alla disciplina in esame carattere d’imperatività, in ragione della fonte legale da cui promana, anche se attuata per il tramite di provvedimenti e convenzioni adottati dagli organi comunali, ha ritenuto sanzionabile con la nullità parziale la violazione del vincolo del prezzo massimo di cessione, con conseguente applicazione degli art. 1339 c.c. e 1419, co. 2 c.c.

Quindi, è intervenuto il D.L. 119/18, al fine di porre rimedio alla sanzione della nullità parziale previsto dalle Sezioni unite della Cassazione, degradando da nullità a inefficacia, in entrambi i casi parziale, della sanzione per la violazione dei limiti costituiti dal prezzo massimo di cessione degli immobili interessati dalle convenzioni ex art.35della legge 22 ottobre 1971 n.865 ad opera dell’art.25 undecies

del D.L. 23 ottobre 2018 n.119, convertito nella legge 17 dicembre 2018 n.136, che ha modificato il comma 49 bis e introdotto il comma 49 quaternell’art.31 della legge 23 dicembre 1998 n.448.

La sentenza della Corte Costituzionale n.210 del 23 settembre 2021 ha confermato la plausibilità della scelta legislativa di qualificare in termini di inefficacia parziale, e non più di nullità parziale, la patologia negoziale dalla quale sono affetti gli atti di vendita a prezzo superiore a quello massimo di cessione.

Quindi, sono intervenute le SSUU della Corte di Cassazione civile con la sentenza 6 luglio 2022, n. 21348 hanno enunciato il seguente principio di diritto che rileva rispetto ad ogni fattispecie stante la funzione di nomofiliachia delle stesse: «In materia di edilizia residenziale pubblica, a seguito degli interventi legislativi di cui all'art. 5, comma 3-bis, del d.l. n. 70 del 2011, introdotto in sede di conversione dalla l. n. 106 del 2011, e all'art. 25-undecies del d.l. n. 119 del 2018, introdotto in sede di conversione dalla l. n. 136 del 2018, il vincolo del prezzo massimo di cessione degli immobili permane fino a quando lo stesso non venga eliminato con la procedura di affrancazione di cui all'art. 31, comma 49-bis, della l. n. 448 del 1998. Tale vincolo sussiste, in virtù della sostanziale equiparazione disposta dall'art. 3, comma 63, della l. n. 662 del 1996 e dall'art. 31, comma 46, della l. n. 448 del 1998, sia per le convenzioni di cui all'art. 35 della l. n. 865 del 1971 (c.d. convenzioni PEEP) sia per quelle di cui agli artt. 7 e 8 della l. n. 10 del 1977 (c.d. convenzioni Bucalossi), poi trasferiti, senza significative modifiche, negli artt. 17 e 18 del d.P.R. n. 380 del 2001».

«La procedura di affrancazione finalizzata all'eliminazione del vincolo di prezzo per i successivi acquirenti degli immobili di edilizia residenziale pubblica, che l'art. 25-undecies del d.l. n. 119 del 2018 ha esteso in favore di tutti gli interessati, è consentita, secondo la previsione del comma 2 della citata disposizione, anche in relazione agli atti di cessione avvenuti anteriormente alla data di entrata in vigore dell'art. 5, comma 3-bis, del d.l. n. 70 del 2011 (13 luglio 2011); e la pendenza della procedura di rimozione dei vincoli determina la limitazione degli effetti dei relativi contratti di trasferimento degli immobili nei termini di cui all'art. 31, comma 49-quater, della l. n. 448 del 1998».

Il principio stabilito dalla precedente sentenza della Cassazione n. 18135 del 2015 e affermando che le convenzioni di cui all'art. 35 della l. n. 865 del 1971 e quelle di cui agli artt. 7 e 8 della l. n. 10 del 1977 sono accomunate dal medesimo regime giuridico. Ciò significa che i soggetti interessati possono scegliere di continuare a vivere negli immobili in questione ovvero di reimmetterli sul mercato a prezzo libero, avvalendosi della procedura di affrancazione di cui all'art. 31, commi 49-bis e 49-ter, della l. n. 448 del 1998, applicabile indistintamente per entrambi i tipi di convenzione.

Il fatto che il comma 49-ter del citato art. 31 preveda l'applicazione del comma 49-bis anche alle convenzioni Bucalossi, sta a significare che tutti i mutamenti che investono il comma 49-bis si riverberano automaticamente, in forza del rinvio, anche sul comma 49-ter; per cui il citato art. 25-undecies, comma 2, estende la sua portata anche alle convenzioni Bucalossi. La conseguenza è che, in ossequio a quanto disposto dal comma 49-quater del medesimo art. 31, introdotto dalla medesima disposizione, in pendenza della procedura di rimozione dei vincoli «il contratto di trasferimento dell'immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato» e la domanda di rimborso di quella differenza «si estingue con la rimozione dei vincoli secondo le modalità di cui ai commi 49-bis e 49-ter». Come si vede, dunque, anche quest'ultima specificazione del legislatore costituisce ulteriore conferma dell'eguale trattamento dei due tipi di convenzione e dell'applicabilità della norma del comma 2 anche ai contratti stipulati in epoca antecedente alla data del 13 luglio 2011.

Del resto, osservano le SSUU, che l'art. 25-undecies, comma 2, del d.l. n. 119 del 2018 non è una norma interpretativa, bensì è una norma che regola la retroattività della procedura di affrancazione.

14/08/2023 Dr. Eugenio De Carlo

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