Tassazione di un immobile che attualmente figura in catasto come F3

La categoria catastale F3 si riferisce ai fabbricati in corso di costruzione e quindi non ancora ultimati. Si tratta di una categoria catastale provvisoria la cui durata dovrebbe variare da 6 mesi ad un anno. L’immobile in costruzione viene identificato con la categoria F3, per poi essere accatastato a seconda dell’uso delle varie porzioni dell’immobile. L’Immobile inserito nella categoria F3 o F4 viene definito “in corso di costruzione” e pertanto avrà la rendita catastale a “zero” e non sarà soggetto a IMU o TASI salvo i casi in cui, il fabbricato sia interamente in corso di costruzione.

Di norma, al caso in esame si applica l’orientamento espresso dalla Corte di Cassazione (Sentenza N°11694 del 11 maggio 2017) con la quale i Giudici di Legittimità hanno stabilito che “il classamento di un immobile nella categoria fittizia F/3 che contraddistingue l’unità immobiliare in corso di costruzione non è una condizione sufficiente per poter assoggettare a tassazione IMU il fabbricato. Ciò trova fondamento in considerazione della rilevanza imprescindibile che assume l’accatastamento cosiddetto  “reale”  dell’unità immobiliare al quale non è sovrapponibile in ambito catastale quello cosiddetto fittizio poiché privo quest’ultimo di rendita e pertanto inidoneo a fornire la rendita catastale dell’unità immobiliare che rappresenta il parametro di riferimento principale per la determinazione della base imponibile IMU  che attinge dalla previgente disposizione di cui all’art.5, comma 2 del previgente D.lgs.n°504/1992.”

Pertanto, nel caso di unità immobiliare in corso di costruzione qualificati come F/3 l’imposta deve essere calcolata in osservanza a quanto disposto dal previgente art.5, comma 6 del D.lgs.n°504/1992 recepito integralmente dall’ art.13 del D.L. n°201/2011 in vigenza IMU (oggi dalla legge 160/2019) che dispone: “in caso di utilizzazione edificatoria dell’area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell’art.31, comma 1 lett.c), d),e) della legge 5 agosto 1978, n°457, la base imponibile è costituita dal valore venale dell’area la quale è considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito nell’art.2 senza considerare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato”.

Tuttavia, questo non trova applicazione nel caso in cui i fabbricati ubicati sulla medesima area non siano tutti in corso di costruzione. Infatti, in base a quanto affermato dalla Cassazione con la sentenza n. 10735/2013, è sufficiente che in un fabbricato sia presente anche un solo locale rifinito, con relativa rendita catastale, per sgravare dall’IMU tutti gli altri eventuali “in corso di costruzione”.

Nel caso in esame, applicando l’interpretazione fornita, appare pertanto non tassabile il fabbricato F3, per regolare accatastamento dei fabbricati ubicati ai piani superiori.

Dr. Luigi D’Aprano         22/03/2023

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