Approfondimento di Mario Petrulli

Sono dovuti gli oneri di urbanizzazione per il frazionamento di un capannone in due unità immobiliari

Servizi Comunali Oneri concessori

Approfondimento di Mario Petrulli                                                                                                         

SONO DOVUTI GLI ONERI DI URBANIZZAZIONE PER IL FRAZIONAMENTO DI UN CAPANNONE IN DUE UNITÀ IMMOBILIARI

di Mario Petrulli

 

Sono dovuti gli oneri di urbanizzazione in relazione ad opere consistenti nel frazionamento di un capannone avente destinazione commerciale – magazzino, in due unità immobiliari: è quanto affermato dal TAR Lazio, Roma, sez. II stralcio, nella sent. 22 dicembre 2020, n. 13913.

Premesso che il contributo concessorio (comprendente oneri di urbanizzazione e costo di costruzione) è un'obbligazione giuridica di tipo pubblicistico che sorge con il rilascio della concessione edilizia ed è qualificabile come corrispettivo di diritto pubblico, di natura non tributaria, posto a carico del costruttore a titolo di partecipazione ai costi delle opere di urbanizzazione in proporzione all'insieme dei benefici arrecati al nuovo manufatto, presupposto per l’imposizione di oneri di urbanizzazione in caso di modifiche ad un manufatto già esistente è la creazione di un maggiore carico urbanistico rispetto alla configurazione pregressa.

In linea di principio, ai fini della corresponsione o meno degli oneri di urbanizzazione in caso di intervento su un fabbricato già autorizzato, legittimo presupposto dell'imposizione è costituito, quindi, dalla sussistenza o meno dell'eventuale maggiore carico urbanistico, dovendosi considerare illegittima la richiesta del pagamento di tali maggiori oneri se non si verifica la variazione del carico urbanistico[1].

Il fondamento del contributo di urbanizzazione, invero, non consiste nel titolo edilizio in sé, ma nella necessità di ridistribuire i costi sociali delle opere di urbanizzazione, facendoli gravare su quanti beneficiano delle utilità derivanti dalla presenza delle medesime, secondo modalità eque per la comunità.

Ciò posto, deve ritenersi che pur in caso di non modificazione della destinazione legittimamente impressa all’immobile, il suo frazionamento in due unità immobiliari comporti un aggravio di carico urbanistico, quanto a standard urbanistici necessari, in relazione alla aumentata potenzialità di insediamento nell’immobile. La divisione e il frazionamento di un immobile in due unità, autonomamente utilizzabili e con distinti ingressi e servizi, costituiscono una ipotesi di ristrutturazione edilizia che comporta un maggiore carico urbanistico, giustificando il pagamento degli oneri di urbanizzazione.

Il generale principio di correlare gli oneri di urbanizzazione al carico urbanistico, impone, pertanto, la corresponsione di tali oneri nelle ipotesi in cui lavori di ristrutturazione edilizia comporti un maggior carico urbanistico, il quale va positivamente riscontrato anche in caso di divisione e frazionamento di immobile che da uno si trasforma in due unità.

Anche in tale ipotesi di divisione e frazionamento di una unità immobiliare in due o più unità, difatti, stante l'autonoma utilizzabilità delle stesse, si realizza un aumento dell'impatto sul territorio e sono dovuti i relativi oneri. Infatti, ai fini dell'insorgenza dell'obbligo di corresponsione degli oneri concessori, è rilevante il verificarsi di un maggior carico urbanistico quale effetto dell'intervento edilizio, sicché non è neanche necessario che la ristrutturazione interessi globalmente l'edificio - con variazioni riguardanti nella loro interezza le parti esterne ed interne del fabbricato - ma è soltanto sufficiente che ne risulti comunque mutata la realtà strutturale e la fruibilità urbanistica, con oneri conseguentemente riferiti all'oggettiva modificazione dell'immobile e funzionali a sopportare l'aggiuntivo carico “socio – economico” che l'attività edilizia comporta, anche quando l'incremento dell'impatto sul territorio consegua solo a marginali lavori dovuti ad una divisione o frazionamento dell'immobile in due unità o fra due o più proprietari[2].

Il frazionamento di un immobile in più unità immobiliari produce, infatti, un impatto maggiore sull'utilizzabilità dell'edificio e, quindi, sulle opere collettive al servizio dello stesso, anche in caso di destinazione commerciale e direzionale. Pertanto, l'aumento di unità immobiliari, pur in assenza di modifiche volumetriche e di modifiche di destinazioni d’uso, comporta di per sé un incremento del carico urbanistico e l'obbligo di corrispondere i relativi oneri di urbanizzazione.

Risponde, quindi, alla ratio della disciplina di riferimento – volta ad ancorare gli oneri di urbanizzazione all'aumento del carico urbanistico – ricomprendere tra gli indici tipici di tale aumento la fattispecie inerente l’aumento del numero delle unità immobiliari che comporta una ulteriore potenzialità di fruizione autonoma delle nuove unità immobiliari.

2 gennaio 2021

 

[1] Consiglio di Stato, sez. V, sent. 29 aprile 2004, n. 2611, secondo cui:

  • ai fini della riliquidazione o meno degli oneri di urbanizzazione, l’unico legittimo presupposto imponibile è costituito dalla sussistenza o meno dell’eventuale maggiore carico urbanistico provocato dall’intervento, introdotto in un fabbricato già autorizzato, e che, a tali fini, non si deve tenere conto esclusivamente di una ristrutturazione generale e globale di un edificio, con necessari interventi esterni e interni, ma anche di ristrutturazioni che comunque trasformino la realtà strutturale e la fruibilità urbanistica dell’immobile, con conseguente necessità della sottoposizione della relativa concessione al pagamento dei contributi, riferiti alla avvenuta oggettiva rivalutazione dell’immobile, e funzionali a sopportare il carico socio-economico che la realizzazione comporta sotto il profilo urbanistico (in tal senso C. di Stato, V, 3 marzo 2003, n.1180)”;
  • sulla base del generale principio, di correlare la dovutezza degli oneri al carico urbanistico, la ristrutturazione edilizia comporta il pagamento degli oneri di urbanizzazione allorché l’intervento abbia determinato un aumento del carico urbanistico, e considerato che il carico urbanistico sussiste anche allorquando l’intervento di ristrutturazione, comportante la divisione e il frazionamento di un immobile, conseguenti ad una scissione societaria per essere l’edificio adibito ad attività di impresa di due distinti soggetti (alla ripartizione per assegnazione ai soci dei beni comuni si applicano le disposizioni della divisione delle cose comuni, ai sensi dell’art. 2283 c.c., e tale principio vale anche in caso di divisione per scissione societaria), con l’apertura di due nuovi ingressi, per due distinte unità abitative, realizza un aumento dell’impatto sul territorio ed è pertanto sottoposto ai predetti oneri”;
  • l’imposizione di oneri integrativi di urbanizzazione è causata anche da interventi edilizi interni di diversa utilizzazione dell’area interessata, come nel caso di aumento del numero di unità abitative (da una a due), determinante una variazione quantitativa e qualitativa del carico urbanistico (in tal senso, C. Stato, V, 23 maggio 1997, n.529)”.

[2] Consiglio di Stato, sez. IV, sent. 17 maggio 2012, n. 2838, secondo cui “La giurisprudenza di questo Consesso ha già chiarito che il generale principio di correlare gli oneri di urbanizzazione al carico urbanistico, la ristrutturazione edilizia comporta tale dovere allorchè sussista tale carico, che va riscontrato anche in caso di divisione e frazionamento di immobile che da uno si trasforma in due unità, con distinti ingressi e servizi (così Consiglio di Stato, IV, 29 aprile 2004, n.2611; per esempio, nel senso che in caso di mutamento di destinazione d' uso siano dovuti gli oneri concessori, Consiglio Stato , sez. IV, 28 luglio 2005 , n. 4014). Anche in tale ipotesi, consistente nella divisione e frazionamento di una unità immobiliare in due o più unità, stante l’autonoma utilizzabilità delle stesse, si realizza un aumento dell’impatto sul territorio e sono dovuti i relativi oneri. […] Ai fini dell'insorgenza dell'obbligo di corresponsione degli oneri concessori, è rilevante il verificarsi di un maggior carico urbanistico quale effetto dell'intervento edilizio, sicché non è neanche necessario che la ristrutturazione interessi globalmente l'edificio - con variazioni riguardanti nella loro interezza le parti esterne ed interne del fabbricato - ma è soltanto sufficiente che ne risulti comunque mutata la realtà strutturale e la fruibilità urbanistica, con oneri conseguentemente riferiti all'oggettiva rivalutazione dell'immobile e funzionali a sopportare l'aggiuntivo carico «socio - economico » che l'attività edilizia comporta, anche quando l'incremento dell'impatto sul territorio consegua solo a marginali lavori dovuti ad una divisione o frazionamento dell'immobile in due unità o fra due o più proprietari; TAR Toscana, sent. 10 luglio 2013, n. 1084, secondo cui “La giurisprudenza è, infatti, concorde nel ritenere, sulla base del generale principio che correla gli oneri di urbanizzazione al carico urbanistico, che costituisca intervento oneroso la divisione ed il frazionamento di un'unità immobiliare in due o più unità. In particolare, a questo proposito ha chiarito che in base al generale principio di correlare gli oneri di urbanizzazione al carico urbanistico, tale carico sussiste anche in caso di divisione e frazionamento di immobile che da uno si trasforma in due unità. Pertanto è rilevante il maggior carico urbanistico quale effetto dell'intervento edilizio, sicché è sufficiente che risulti comunque mutata la realtà strutturale e la fruibilità urbanistica, con oneri riferiti all'oggettiva rivalutazione dell'immobile e funzionali a sopportare l’aggiuntivo carico "socio - economico" che l'attività edilizia comporta, anche quando l'incremento dell'impatto sul territorio consegua solo a lavori dovuti a una divisione dell'immobile in due unità o fra due o più proprietari (cfr., ex multis, Consiglio di Stato, IV, 17 maggio 2012 n. 2838). Il solo aumento delle unità immobiliari produce, quindi, sicuramente un impatto maggiore sull’utilizzabilità dell’immobile e, di conseguenza, sulle opere collettive al servizio dello stesso, né si ravvisano ragioni per escludere che siffatto effetto si produca nel caso di immobili a destinazione commerciale e direzionale”.


Scritto il 04/01/2021 , da Petrulli Mario

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