Approfondimento di Michele Deodati

Approfondimento di Michele Deodati                                                                                                               

Convenzione urbanistica e determinazione del prezzo di scambio cosa-denaro

Michele Deodati

Il caso: un progetto di riqualificazione ambientale di una cava dismessa

Nel caso trattato dalla Sentenza del Consiglio di Stato n. 7072 del 16 novembre 2020, è stata stipulata una convenzione urbanistica tra un privato e il Comune avente ad oggetto diritti urbanistici su un’area costituita da una cava dismessa, all’interno della quale si era formato naturalmente un laghetto. Il progetto prevedeva una variante urbanistica diretta ad assentire la riqualificazione del sito e la modifica della destinazione urbanistica della zona, da agricola ad area a parco e ad attrezzature sportive, con possibilità di realizzare una struttura ricettiva e di ristoro a servizio del laghetto ed eventuali strutture sportive.

La convenzione urbanistica

Nell’ambito dei reciproci obblighi nascenti dalla convenzione, i privati si erano impegnati a cedere al Comune parte dell’area, mentre al Comune spettava il completamento di alcune opere ambientali. Il prezzo d’acquisto dell’area era dunque pari alla differenza fra il valore di mercato stimato con perizia ed il costo delle residue opere di risistemazione ambientale, da corrispondersi alla società non in denaro, bensì mediante scomputo dagli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria dovuti dalla società stessa per l’edificazione in situ della volumetria consentita dall’allora vigente strumento urbanistico.

Nella sentenza n. 7072 del 16 novembre 2020, il Consiglio di Stato ha sottolineato che la fase dell’esecuzione dell’accordo (cui, nella specie, afferisce la presentazione di un progetto da parte della società) è retta dal dovere di buona fede (art. 1375 c.c.), disposizione espressiva di un principio fondamentale “in materia di obbligazioni e contratti” e, come tale, applicabile anche alle convenzioni lato sensu urbanistiche (così come, in generale, agli accordi pubblico-privato).

La convenzione, inoltre, è efficace anche nel momento attuale, giacché non le è stato ab origine apposto alcun termine di efficacia né, di converso, alcuna delle parti ha agito in giudizio per farne dichiarare o, comunque, ottenerne, nei modi di legge, la risoluzione: ne consegue che è del tutto rituale la pretesa del Comune di ottenerne l’adempimento, a fronte di una condotta della società che ne ha oggettivamente impedito l’attuazione.

Lo scambio cosa-denaro

Relativamente al prezzo e allo scambio tra il pubblico e il privato, si afferma che la convenzione quantifica precisamente il prezzo della cessione, mentre le modalità della corresponsione di tale prezzo (scomputo dagli oneri di urbanizzazione) ivi parimenti stabilite attengono in realtà al mero quomodo di attribuzione di una prestazione patrimoniale già, comunque, precisamente fissata nel quantum.

Ne consegue che, in presenza di una condotta della promittente alienante oggettivamente ostativa alla realizzazione dell’assetto degli interessi stabilito con effetti obbligatori nella convenzione, il Giudice amministrativo adito ex art. 2932 c.c. ben possa disporre, in conformità al senso ed alla finalità dell’accordo, lo scambio cosa - denaro, alla luce sia del risalente diritto del Comune di acquisire quanto più volte formalmente promesso in cessione, sia del dovere di eseguire il negozio in buona fede.

Così operando, il privato non subisce alcun pregiudizio e ottiene:

- in moneta attuale quell’attribuzione patrimoniale, già dall’inizio individuata nel quantum, che avrebbe un domani ricevuto sotto forma di compensazione di un debito verso l’Ente;

- non vede vulnerate le proprie facoltà edificatorie, che rimangono intatte;

Al contrario, se si escludesse siffatta soluzione, si dovrebbe concludere che il Comune avrebbe diritto ad avere trasferita ora la proprietà del cespite, salvo il successivo scomputo dagli oneri di urbanizzazione allorquando la società presentasse un progetto con tutti i necessari assensi, esito questo ben meno vantaggioso per la società rispetto alla soluzione prospettata.

30 novembre 2020