Indice fabbricabilità

Risposta al quesito del dott. Mario Petrulli

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Su un lotto di superficie di 3.932,30 mq con una prima Concessione Edilizia del 1983 è stata edificata una serie di fabbricati A, B, C, D, E per un volume complessivo di 9.817 mc a fronte di un volume massimo realizzabile di 9.830,35 mc (in base all’indice di fabbricabilità fondiaria Iff di 2,5 mc/mq previsto dall’allora Piano di Fabbricazione) e quindi con volume residuo di soli 12 mc. ossia del tutto trascurabile. Nel 1994, con l’approvazione del Piano Regolatore Generale, il lotto veniva a ricadere in zona B1 con indice di fabbricabilità fondiaria Iff di 5 mc/mq (quindi doppio rispetto a quello previsto dal Piano di Fabbricazione). Ad onor del vero, va precisato che il P.R.G. indica dei lotti nei quali si è edificato oltre il consentito (già prima della sua introduzione) e nei quali è impedito ogni aumento di volume ed il lotto in questione non rientra fra questi. Con C.E. del 2001 veniva consentito l’ampliamento del fabbricato E con un incremento di volume pari a 1.189,05 mc (il cui volume finale risultava pari a 1.783,83 mc). Veniva inoltre utilizzata una volumetria di 719,18 mc per il fabbricato F di cui è stato reperito titolo autorizzativo. Sulla base del raddoppio dell’indice di fabbricabilità di zona alcuni condomini avanzano la richiesta di poter sfruttare la presunta volumetria derivante da tale variazione dell’indice di fabbricabilità al netto della volumetria già realizzata. Il quesito è, dunque, se può essere riconosciuta una volumetria in aumento per un lotto che al momento dell’edificazione aveva sfruttato praticamente per intero la volumetria consentita all’epoca (dal piano di fabbricazione) o se questo sia valido solo per le aree libere. la Sentenza del Consiglio di Stato, Sezione IV, n. 4134 del 09-07-2011 può rappresentare la fattispecie esposta prima o non è confrontabile con essa?

Risposta

Con la sentenza 22 novembre 2017, n. 5419, il Consiglio di Stato, sez. IV, ha affermato che le modifiche volte a prevedere nuovi e più favorevoli indici di fabbricazione, interessano le sole "aree libere", intendendo per tali quelle "disponibili" al momento della pianificazione. Più precisamente, non possono considerarsi "aree libere":

1.         le aree già edificate (aree di sedime dei fabbricati o sulle quali sorgono opere di urbanizzazione);

2.         le aree che risultano comunque già utilizzate per l'edificazione, in quanto asservite alla realizzazione di altri fabbricati onde consentirne il relativo sviluppo volumetrico.

Pertanto, un'area edificabile la cui volumetria sia già stata interamente considerata in occasione del rilascio di un titolo edilizio non può essere più tenuta in considerazione come area libera, neppure parzialmente, ai fini del rilascio di un secondo titolo edificatorio nella perdurante esistenza del primo edificio.

La sentenza citata nel quesito (Consiglio di Stato, n. 4134/2011) è comunque utile e pertinente; ho preferito, tuttavia, citare la sent. n. 5419/2017 perché più recente e ancora più chiara nell'enunciare il principio di diritto.

7 febbraio 2020        Mario Petrulli


Scritto il 10/02/2020 , da Petrulli Mario

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