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Se acquisti un edificio abusivo, il Comune deve risarcirti

11/03/2019 Patrimonio Informativo Pubblico - Open Data

Se un acquirente si ritrova ad aver acquistato un edificio che non possiede permesso di costruzione o la licenza di abitabilità può citare in giudizio il Comune, che si troverebbe a doverlo risarcire per il danno subito. Questo ha sancito la Cassazione con la sentenza 4889/2019.
Anche prima della sentenza, un acquirente aveva armi legali per agire contro un venditore il cui stabile presentasse difformità edilizie (come da articolo 1490 del Codice Civile) oppure difetti statistici (come da articolo 1669 sempre del Codice Civile), potendo citare l'ente locale per abusi edilizi non repressi.

Comunemente capita che un acquirente verifichi solo in via troppo superficiale l'esistenza del permesso di costruire e delle licenza di abitabilità, per rendersi conto, solo dopo l'acquisto, che la sua nuova proprietà è soggetta ad irregolarità edilizie, per totale o parziale abusività dell'immobile, quindi con sanzioni pecuniarie pendenti oppure ordini di demolizione. In pratica il bene immobile risulta non commerciabile o inidoneo.
Un altro caso riguarda gli immobili per cui i Comuni esigono la regolarizzazione di unità immobiliari a distanza di molti decenni dalla costruzione; possibilità espressa dal Consiglio di Stato con l'adunanza 9/2017. Questo porta a sanzionare abusi anche risalenti a diversi decenni prima.

In seguito alla sentenza 4889/2019, la Cassazione ha chiarito che è diritto dell'acquirente reagire alla sanzione per abusi remoti. Potrà richiedere al Comune un risarcimento per il danno causato dall'inconsapevole affidamento riguardante una situazione tollerata dal Comune stesso per negligenza o inoperosità. Il caso riguardava l'acquisto di un edificio realizzato a Latina, che presentava poi difformità fatte poi oggetto di ordinanza di demolizione. L'acquirente (nonostante il Tar avesse respinto in prima istanza la sua richieste) ha portato il Comune davanti al Tribunale civile, chiedendo un risarcimento per la sua condotta inerte e negligente. Se il Comune avesse svolto la sua normale opera di sorveglianza, la vendita non sarebbe stata possibile, motivo per cui la Cassazione ha finito per accettare e dichiarare legittime le pretese dell'acquirente.
Sono anche altri i casi in cui la negligenza di un ente locale in ambito di controllo edilizio può ritrovarsi in difetto nei confronti di un acquirente, ad esempio generando aspettative sul rilascio di un titolo edilizio, rilasciando in un primo momento il permesso di costruire, per negarlo in prossimità dei lavori, oppure se il Comune risulta colpevole di aver rilasciato erroneamente un certificato di destinazione urbanistica (come da Cassazione 1162/2015). Insomma, il dovere di vigilanza in materia edilizia per un Comune non deve essere preso alla leggera, perché può comportare danni a terzi... e alle casse dell'ente stesso.


Articolo di Luigi Franco
Giornalista pubblicista dal 2004, si è occupato di marketing territoriale, autonomia scolastica, normativa sulla Privacy, e-government e tematiche di interesse delle amministrazioni locali.


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